【2023年中古ワンルーム2号転売記】②成約価格の予想と3点式ユニットバスの分離を考える

みなさん、不動産投資における物件の運営は順調ですか？
満室で運営中の間はやることがほぼありませんが、退去の予告が入るとリフォームやら募集、あるいは売却などいろいろとバタバタしますよね。

今回は2023年3月に私が所有するワンルーム2号の入居者から退居の予告があり、その後のリフォームと売却活動に励む、中古ワンルーム2号転売記をお届けします。
特に現在ワンルーム系区分に投資している、不動産投資家ビギナーの方には参考になると思います。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

区分2号の成約予想価格について

(ワンルーム2号転売記をはじめから読むにはこちらから)

売却するにあたり、まずはレインズと東京カンテイを使って相場を調べました。

区分2号の間取りは？

最初に断っておきますが、区分2号はワンルームでなく専有面積30㎡台の1DKです。
『中古1DK転売記』よりも『中古ワンルーム転売記』のほうがキャッチーなわけで、まぁ細かいことは言いっこなしでお願いします。

そんな区分2号の間取りはこちら。

マンションは昭和50年代前半の建築ですが、耐震診断をした結果、新耐震基準の耐震性能を満たしている憎めないヤツです。
4階建の3階部分でエレベーターもついており、南向きにつき陽当りも良好です。

レインズと東京カンテイの成約事例から

まずはレインズを使って、過去10年分の同一マンションの成約データを確認してみます。

成約年	所在階	成約坪単価	備考
2013	3階	161.8万円	フルリフォーム
2014	2階	132.2万円
2019	4階	224.5万円	フルリフォーム
2019	2階	142.7万円	※業者買取り①
2022	3階	217.6万円	※フルリフォーム②

2019年と2022年のフルリフォーム物件が成約坪単価217～224万円で取引されていることから、区分2号もその辺りの成約が見込めそうですね。

続いて東京カンテイのデータを見てみましょう。
「東京カンテイ」とは、既に分譲されたマンションの新築時のパンフレット・図面集から、過去の販売データ等を有料で提供しているサービスです。

ここではレインズと被らないものをピックアップしてみます。

成約年	所在階	成約坪単価	備考
2021	2階	208.2万円	※フルリフォーム①
2022	3階	147.0万円	※業者買取り②

東京カンテイではレインズに情報のなかった※①②の業者買取り価格と、フルリフォーム販売時の成約時売り出し価格がそれぞれ掲載されていました。

これらを勘案すると直近では成約坪単価140万円台で仕入れ、フルリフォーム後210～220万円で転売する構図が見えてきますね。

課税売上高と3点式ユニットバスの分離オペを考える

成約予想価格も見えてきたところで、フリーランスにとって重要な課税売上高の見通しを立てる必要があります。
ここからは、3点式ユニットバスの分離オペの構想もあわせてお話しします。

課税売上高の見通し

フリーランス(消費税免税業者)にとって、不動産売却の際に気を付けなければならないのが課税売上高。
この課税売上高が1,000万円を超えると、早ければ翌年から問答無用に消費税課税業者にされて、税負担が増してしまいます。

今回成約予想価格を2,400万円と高めに見積もり、フルリフォーム費用を600万円として試算してみましょう。

まずは2,400万円からフルリフォーム費用の600万円を引き、1,800万円の土地と建物の按分をします。
区分2号の令和4年度の固定資産税評価額は、以下の通りです。

土地	7,755,949円
建物	1,526,259円

上記、土地と建物の比率は83.6％と16.4％に分けられます。
そこで1,800万円を83.6％と16.4％に分けると、1,505万円(土地)と295万円(建物)となり、フルリフォーム費用の600万円を元に戻すと、最終的には以下のようになりそうです。

土地は非課税のため課税売上高に含まれず、今回は812万円が課税売上高の対象となります。
このケース通りになったと仮定して、今年は他の事業で105万円以上を売り上げるとアウツです。

課税売上高については、売買価格とリフォーム費用の最終確定によって多少変動しますので、最後まで注意が必要ですね。

3点式ユニットバスの分離オペ

ここからは私の腕の見せ所でもある、3点式ユニットバスの分離オペを考えます。
こちらのマンションの水周り部分を拡大して見てみましょう。

こちらも正確に言うとユニットバスではなく在来工法の浴槽なのですが、あくまで言葉の響き重視ということでご容赦ください。

赤枠で囲った部分にPS(パイプスペース)、つまり給排水の共用管(いわゆるタテ管)が入っている可能性が高いため、赤枠部分は触ることができません。
従ってユニットバスは現状の浴槽の位置からは動かせず、洗面台とトイレを独立させていく必要がありそうです。

間取り図を見る限り、このマンションは壁を躯体とする壁式構造の可能性が高いため、壁の一部は壊せません。
下図の成約した他の部屋の間取り図を見ると、多少は壊せそうですが実際にリフォーム屋さんと現地調査をしてみないとわかりませんね。

いろいろ検討しましたが、水周りは上図と類似した配置になりそうです。

中古ワンルーム2号転売記～成約予想を考える～・おわり

私のように個人事業で不動産の転売を行う珍しいタイプはあまりいないと思いますが、課税売上高はいつも気にしなければなりません。
消費税課税業者になったからと言って「消費税分高く売れるか」と聞かれると、そんなわけないですからね。

今回はしっかり1,000万円以下に設定できそうなので、まずは一安心。
次はリフォーム屋さんとの現地調査の様子についてお話ししていきます。(つづく)