【2023年中古ワンルーム2号転売記】③リフォーム準備と現場打ち合わせ…腰を抜かす内装費用

みなさん、不動産投資における物件の運営は順調ですか？
満室で運営中の間はやることがほぼありませんが、退去の予告が入るとリフォームやら募集、あるいは売却などいろいろとバタバタしますよね。

今回は2023年3月に私が所有するワンルーム2号の入居者から退居の予告があり、その後のリフォームと売却活動に励む、中古ワンルーム2号転売記をお届けします。
特に現在ワンルーム系区分に投資している、不動産投資家ビギナーの方には参考になると思います。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

区分マンションリフォームの個別事情

(ワンルーム2号転売記をはじめから読むにはこちらから)

区分マンションは部屋ごとにオーナーが違うという特殊な形態の不動産です。
したがってリフォーム工事を行う際は、区分マンションならではの手続きを経なければなりません。

区分マンション特有のリフォーム申請

一般的に区分マンションは内装リフォーム工事を行う際に、理事長へ添付書類とともに決まった形式の申請書を提出し、リフォーム工事の許可を得る必要があります。
申請書の提出期限は着工予定日の2週間から1ヶ月前などが多いです。

しかも今回の区分2号は申請書のなかに「承諾書」なる、やっかい極まりない書面も提出しなければなりません。

この承諾書の取得については、いつもリフォーム屋さんにお願いすることにしています。
リフォーム屋さんに声を掛けたのが3月下旬、すると4月中旬にはリフォーム屋さんからこんな連絡が…。

例の感染症の流行から一部の会社ではテレワークが浸透し、自宅で平日仕事をする人も増えたことから、大きな音の出るリフォーム工事に対して露骨に嫌がる人も増えたようです。
こればかりはお互い様なので、何とか理解を得たいものですね。

承諾書取得の見込み

執筆時点(4月下旬)での承諾書の取得状況は、4組中1組のみ。
1組は会えたもののサインがもらえず、残り2組は不在なのか居留守なのか、ピンポンを押しても応答がないようです。

こんな場合は先んじて管理会社に泣きを入れます。

私の過去の経験上、関係者全員から承諾を貰えるケースのほうが稀で、少なくても1～2組は会えないかサインを拒否される場合がほとんどです。
管理会社の担当も、慣れた様子でこのように返事をくれました。

工事内容が管理規約などで定めたルールを満たしていれば、通常は承諾書を集められなくても工事の許可はおります。
まぁ、最初っから不要な書類である気もしますが…。

リフォーム屋さんとの現場打合せ

区分2号退去後の4月某日に、リフォーム屋さんと現場で打ち合わせをする日を迎えました。
オーナーチェンジで購入し、その入居者が今回退居したので、じっくり室内を見るのはこれが初めてです。

現地の様子

区分2号は築45年が経過し、退去した賃借人には10年以上もの長期間住んでいただけました。
その代わり床はベコべコ、直天井はクラックだらけw

ちょっと見えにくいですがこれが天井の画像。
無数のクラックが縦横無尽に走っています。

床はフローリングを上貼りしてもキーキー床鳴りがすると思われるため、いったん解体して新規に下地を組み直します。
そして天井については直天井のままだと照明位置も固定され、かつダウンライトも設置できないため、天井高が低くなるデメリットも飲み込んで新規で組みます。

この天井組みと床組みについては、組んだからと言ってそのぶん高く売れるかは微妙なところです。
しかし私はやります。

未知なる買主さんに喜んで、満足して住んでもらうのが嬉しいんですよ。
私が二流投資家である所以ですね。

次は懸案の3点式ユニットバスの分離オペについて。

区分2号は言葉の響き上、ユニットバスと書いていますが、実際の浴室は在来工法です。
そのため、いったん壊せる壁と壊せない壁を区別してから、水周りの間取りについては考えることにしました。

リフォーム費用の目安は？

前回の区分3号購入記でも書きましたが、このリフォーム屋さんは現地での打ち合わせ時に何かと「カネが掛かる」的発言をします。

今回も前回同様、以下の点でリフォーム費用が高額になるであろうことを示唆してきます。

そして聞いてもいないのに、私に聞こえるような声でひとり言が…。

想像のはるか斜めを行く金額だっただけに、とても明記する気になれません…。
メルセデス・ベンツCクラス新車のベース車種が買えるくらいの金額ですよ、ほんとイヤになります。

中古ワンルーム2号転売記～リフォーム準備と内装費用～・おわり

区分マンションのリフォーム工事を行う際は、理事会への申請の必要もあるので着工予定日の1ヶ月半くらい前から準備を開始します。
今回のように承諾書の取得があるとリフォーム屋さんに何度も現地に足を運んでもらうぶん、確実に諸経費にのっけられてホント迷惑ですね。

まだ正式な見積書の提示はありませんが、現地打ち合わせ時の感じからすると強烈な金額を提示してくることは必至の状況。
それこそ本気で金策に走らなければなりませんね…(つづく)