【2023年中古ワンルーム2号転売記】①入居者からの退居予告と運営の振り返り

みなさん、不動産投資における物件の運営は順調ですか？
満室で運営中の間はやることがほぼありませんが、退去の予告が入るとリフォームやら募集、あるいは売却などいろいろとバタバタしますよね。

今回は2023年3月に私が所有するワンルーム2号の入居者から退居の予告があり、その後のリフォームと売却活動に励む、中古ワンルーム2号転売記をお届けします。
特に現在ワンルーム系区分に投資している、不動産投資家ビギナーの方には参考になると思います。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

入居者からの退去予告

2023年は年始から区分3号の決済に始まりリフォーム、賃貸募集と3号につきっきりでした。
ちょうど区分3号のリフォームも完成し、「あとは募集だけだ！」と意気込んでいた最中、一本の電話が私を新たなストーリーに誘(いざな)うことに…。

その電話は突然に

まさにWBC準々決勝で日本がイタリアを撃破した翌日朝、私のスマホがプルプル鳴りました。
前夜の日本代表の激闘に酔いしれ、若干の二日酔い気味でした私ですが、無視するわけにもいかず受話器を取ります。

話を聞くと、例の感染症が流行してからテレワークする日が多くなったため、いまのお部屋では手狭で、郊外のもう少し広いお部屋に引っ越すとのことでした。

私はすべての物件を自主管理しています。
したがって、その後日割り賃料の清算やら退去にあたり、2号入居者との打ち合わせをメールで行いました。

ここ2ヶ月ほどは区分3号のリフォームやら募集やらでバタバタしていたため、区分2号の退去予告はまさに青天の霹靂。
1ヶ月後にはリフォーム工事に取り掛からなければなりません。

まずやらなければいけないこと。
それは、あの人への連絡です。

つい何日か前まで区分3号でお世話になったリフォーム屋さんにスケジュールを確認、無事抑えることができました。

間取りを考えるのも疲れるし、おカネもかかるし、連チャンでのフルリフォームはやや食傷気味です。

退去予告を受けての雑感と懸念

退去予告を受けて、最初に思ったこと。

と、まぁこれは半分冗談ですが、区分2号に関しては所有期間が5年を超えていますので、退去があれば売却することはすでに心の中では決めていました。

しかし、問題がひとつ。

2023年に入り区分3号の購入とリフォームで手元の現金のほとんどを使い果たした私は、来るべき区分2号のリフォーム費用を支払うだけの現金がありません。

解決策としては借金をするか、株などを現金化するかの二者択一ですが、それについてはもう少しゆっくり考えます。

運営を振り返って

さて、区分2号の所有期間内の運営も振り返りましょう。
実際はどんな成績でしょうか？

保有期間と収支

区分2号は2014年3月に購入、2023年3月現在で丸9年所有したことになります。
オーナーチェンジで購入した当時の入居者が、今回退居する運びとなりました。

この9年間の概算収支は以下の通りです。

賃料収入	約810万円
管理費等	約177万円
固都税	約42万円
差し引き	約591万円

9年間で更新料も受け取りましたが、小修繕や経費も少々発生したため、差し引きゼロでカウントしました。

フルレバ系メガ大家さんから見ると物足りないでしょうが、9年間ほぼほったらかしで600万円近くをせっせと稼いでくれた区分2号には感謝しかないですね。
理事も務めた区分2号に愛着が無いわけではありませんが、私が提唱するワンルームヤドカリ投資法に則り転売して物件を入れ替えます。

転売とその後の見通し

区分2号を保有した9年間、アベノミクス＆黒田バズーカにコロナバブルも相まって、不動産価格は右肩上がりでした。
それに加えて区分2号は私の大好物である3点式ユニットバスの分離オペを行うことで、転売益の最大化を図ろうと考えます。
売却代金でまずは区分2号を入れ替え、あわよくば新・区分4号を追加でゲットしたいですね。

思い返せば、私自身初めて3件同時に所有できたのが2017年。
6年もの足踏み期間を経て、ついに4件目の購入が視野に入る地点まで辿りつけました。

中古ワンルーム2号転売記～退居予告と運営振り返り～・おわり

区分3号のリフォームと募集に集中していた最中、まさかの区分2号の電撃的な退去予告。
フルリフォームを1件するだけで相当の疲労とおカネがかかるのに、神様もなかなか厳しい試練を与えますね。

しかし区分2号は相応のキャピタルを狙える好物件です。
まずは物件のポテンシャルを最大化すべく間取りプランの検討と、管理組合へのリフォーム申請など粛々と準備していきますよ！(つづく)