【プロが解説】ワンルームV.S.１棟モノどっちがいい？【初心者向け不動産投資】

「ワンルームは儲からないって言うけど、本当はどうなの？」
「ワンルーム投資家の意見を聞きたいなぁ…」
不動産投資界隈でよく巻き起こる不毛の論争、ワンルーム V.S. 1棟モノ。
これから不動産投資を始めようという方にとっては大きな方向性が決まるだけに、投資対象がワンルームか1棟モノにするかは悩みどころですよね。

そんな悩みに応えるべく、今回はワンルーム投資歴14年の私がワンルームと1棟モノの違いについて解説します。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

私は1棟モノの投資経験がありませんし、今後投資するつもりもありません。
その前提で、最後までご覧ください。

投資家歴14年が語る、ワンルーム投資の魅力

気軽に始められ、ほったらかしでOK

ワンルームはマンション共用部分(エントランスや廊下、エレベーターなど)の管理を、管理組合が委託する管理会社に任せているケースがほとんどです。
従ってマンション共用部分に関しては、すでに運営されている管理体制の流れに乗っかるだけなので難しいことはありません。

これに対し1棟モノは自分で管理するか、任せる管理会社の選定を行わなければなりません。
さらに外壁塗装、屋上防水など大規模修繕工事についても、自分で動いて見積りを取り施工業者を決めて、さらに支払いまで済ます必要があり、負担が大きいです。

ワンルームは管理組合と管理会社がスクラムを組んで大規模修繕工事に携わりますので、毎月管理費・積立金の負担がありますが、おかげで客付けと内装工事以外はほったらかしにもできるのです。

ブランド立地が狙え、部屋位置の戸別戦略が可

ワンルームはマンション1室の売買なので価格は安く、1棟モノは土地に建物がついてくるぶん高くなります。
2022年11月1日現在の不動産業者の物件検索システム(通称レインズ)によると、東京港区で最安のワンルームは650万ですが、1棟モノは借地権の土地15坪＆築年月不詳の空きビル1棟が7,000万ですw

資金が潤沢にある人を除いて、普通の投資家が1棟モノを探すと郊外や地方に目を向けなければなりませんが、ワンルームは低予算でも港・渋谷など都心のブランド立地を狙えます。

さらにマンション1室のメリットは、好きな部屋位置を買う(≒悪い条件の部屋位置は避ける)ことができる点にも。
「客付けしにくい1階住戸を避ける」「最上階・南向き角部屋だけで揃える」など、同じ広さなら支払う管理費・積立金が同額なのに賃料は差ができる歪みをうまく活かして戸別の戦略をとることができるのです。

意外とキャピタルゲイン(売却益)が狙える

買主が投資家メインの1棟モノに対し、ワンルームは実需(自分で使う)で買う人が一定数います。
私も過去に3件のワンルームを売却しましたが、2件は実需の買主さんでした。

実需の最大のメリットは、気に入ったら少しくらい高くても買ってくれること。
対する1棟モノは利回りを軸に価格を算出するため、伸びしろが限られるのです。

また、将来金利が上昇するとローンが借りにくくなり、不動産価格の下落につながります。
こうなると高額のローンありきで取引される1棟モノは、大きく価格が下落するでしょう。
ワンルームは現金取引が多く、金利上昇時における不動産価格の下落圧力を1棟モノほど心配しなくてよい点も優位性があると考えます。

ワンルームの不利な点は？

私はワンルーム礼賛者じゃありませんので、1棟モノに比べてワンルームの不利な点も認識しています。
以下はその代表的なものです。

規模拡大スピードと運営の自由度は1棟モノの大きな魅力ですね。
私が1棟モノに手を出さないのは高額のローンを組みたくないことと、郊外・地方に行くのが面倒くさいからで、1棟モノを否定しているワケではまったくありません。

ワンルームV.S.１棟モノの徹底比較・おわり

プロのワンルーム投資家が解説するワンルームと1棟モノの比較記事をご覧になってどうお感じになりましたか？
「ワンルームのほうが手軽かな」「規模拡大が早い1棟モノがいいね」「金利上昇も気にしなきゃ」など、人によって受け止め方も様々かと思います。

今回の記事が不動産投資を始めたいけどワンルームと1棟モノのどちらが良いか迷っている方にとって、今後の参考になれば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。