【2023年中古ワンルーム3号購入記】⑦急なリフォームの一部変更と大規模修繕工事の行方

みなさん、不動産投資用のワンルーム探しはいかがでしょうか？
アベノミクス以降高騰を続ける不動産価格ですが、私も一向に希望に合う物件が出て来ず、2022年の購入も半ばあきらめかけた年末、事態が急転しました。

希望の利回りに届かなければ『指値をして利回りを上げる』というロジックを頭では理解しながらも、トライ＆エラーばかりじゃ疲れますよね。
今回は2022年末に購入し、翌2023年でフルリフォーム＆客付け活動に取り組む、私の中古ワンルーム購入記をお話しします。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

中古ワンルーム3号購入記～リフォームの一部変更と大規模修繕～

(ワンルーム3号購入記をはじめから読むにはこちらから)

前回の購入記では賃貸客付けの募集条件も決まり、あとはリフォーム完成に近づくのを待つだけという状況でした。
しかし、そんな平穏な日々も長くは続かないようで…。

専有部分リフォーム内容の一部変更

2月某日、朝9時過ぎにリフォーム屋さんから着信が。
イヤな予感を覚えつつ、電話をとります。

もともと脱衣スペースとトイレの間に引き戸を設置する予定でしたが、図面で見るよりも現地は狭いため、引き戸の設置は難しいとの報告でした(できなくはないが、かなりキツい)。

もう少し説明するとトイレの引き戸は防水パンとの間の壁に加えて、開閉時の引き戸を収納させるスペースを確保するため、実質2枚分の壁の厚みが必要になります。
脱衣スペース側のユニットバスの扉と防水パンのキワのところで壁を設置しても、そこからトイレ側に壁2枚分の厚みをとると、残されたトイレスペースが超窮屈になるようでした。

ここで私は引き戸ではなく開き戸も検討しましたが、脱衣スペースも狭くてやはり扉がないほうが自然かなぁという印象を持ちます。

ともかくすぐに現地を見に行って、描いていたイメージと現場での印象を脳内ですり合わせることに。

現場で私の中の方向性が決まったため、早速リフォーム屋さんに電話を掛けます。

間取り図で見るのと現地で見るのは、やはり印象が異なります。
現地で見ると、トイレの扉がなくても違和感はほとんどありませんでした。

やはり現地を確認して判断しなければいけませんね。

また、ミニキッチンとユニットバスもすでに入っていました。

特にユニットバスが新品だと、それなりに映えますね😊

同時に賃貸客付けをお願いしているUさんにも連絡して、リフォーム工事の進捗とともにトイレの引き戸を設置しない旨を伝えました。

専有部分のリフォーム工事も最終盤です。
3月上旬のリフォーム完了に備え、オーナーとしても賃貸客付け行動に力を入れていきます！

共用部分の大規模修繕工事

以前、このマンションが大規模修繕工事をしているとお話しましたが、2023年2月でその工事が完了します。
実施した工事内容は以下の通りです。

大規模修繕工事の費用総額はなんと4,000万円😲❕
一世帯あたり150万円を超える負担額ですが、実質的にタダ同然でその成果を享受できるとは、売主さまや他の区分所有者の皆さまには頭が上がりませんね。

エントランス先の共用廊下は天井がモダンな雰囲気になりました。

鉄部もきれいに塗り直されて、いいですね。

長尺シートが貼り替えられると、築年数の古さを感じさせません。

これにて2022年12月から3ヶ月間の大規模修繕工事も無事完了しました。
私がこの区分3号を購入したのが、2023年1月です。

2023年3月には共用部分と専有部分がともにリニューアルされた状態で、本格的な賃貸の客付け募集が始まります。
賃貸物件としては申し分ないベストの条件で、どれだけ賃料アップにつながるでしょうか。

中古ワンルーム3号購入記～リフォーム一部変更と大規模修繕～・おわり

何といってもワンルームは狭いため、トイレの扉もそうですが、冷蔵庫置場や防水パンなどどこにどう置けば効果的か、入居者目線で考えるのが大変です。
経験上、独立した洗面台＆トイレを設置できて、室内に防水パンを設けるには専有面積24㎡は必要な気がします。

ただし、24㎡以上ある築古ワンルームはそもそもタマが少ないため、今回のように20㎡台前半で「何を削るか」に頭を悩ませるものばかり。
これはこれで大変なのですが『これぞベストプラン』にたどり着くと、変な高揚感で満たされますよ。
次からはリフォーム完了の様子と賃貸客付けの進捗についてお話ししていきます！(つづく)