フリーランス(免税事業者)が投資用の不動産を売却するときの注意点について

「不動産を売ったときの税金が知りたいなぁ…」
「サラリーマンとフリーランスで不動産を売ったとき税金に違いはあるの？」
フリーランスが深く考えずに投資用の不動産を売却すると「こんなはずじゃなかった」という事態に見舞われかねません。
それは税金の多寡もさることながら免税事業者でなくなる可能性もあり、売却後の事業プランやコストに大きく影響を及ぼすことにもなり得ます。

そんな悩みに応えるべく、今回フリーランスによる投資用不動産の売却における注意点について私の経験談を解説します。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

フリーランスが投資用の不動産を売却するときの注意点

私はフリーランス転向後に投資用に保有していた不動産を2022年度に売却しました。
サラリーマン時代には投資用の不動産を売ったら不動産譲渡所得税・住民税を支払っておしまい、という感覚でした。

ところがフリーランスになって売却するときには、他に気を付けるべき点があったのです。

不動産譲渡所得税等の負担

まずは基本となる不動産売却時に出た利益に対する税金をおさらい。

不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して不動産譲渡所得税・復興税および住民税(以下、まとめて「譲渡税」)を納めなくてはなりません。
この譲渡税は不動産の所有期間5年を境に税率が変わりますので、売却するタイミングを間違えないように注意が必要です。

短期譲渡所得

所有期間5年以内に売却するときは、利益の39.63％を譲渡税として納めなければなりません。
これは短期転売による不動産バブル化を抑制するための税制措置です。

ここで5年以内とあるのは、実際に所有していた期間ではありません。

いささか極論ですが、1/2に購入すると所有期間5年を超えるには実質6年間の保有が必要になります。

長期譲渡所得

所有期間が5年を超えると、利益の20.315％を譲渡税として徴収されます。
これは短期譲渡と比較するとほぼ半分の負担です。

国民健康保険料の負担

譲渡税は事業所得とは別の所得として徴収(分離課税)されますが、翌年の国民健康保険料は不動産譲渡所得等も含めて算定されます。
したがって不動産譲渡所得が高い場合は国保料の節税を検討してみてもいいかもしれません。

フリーランスの国保料の節税方法についてはこちらで解説していますので、興味があればぜひご覧ください。

売上げと消費税課税事業者

投資用の不動産を売却すると、その事業年度全体の売上げに大きな影響を及ぼします。
フリーランス(免税事業者)の条件は売上高1,000万円以下ですが、不動産の売却価格がそのまま売上高に反映されるわけではないので注意が必要です。

売上げの定義

フリーランスは年間の課税売上高が1,000万円を超えると、翌々年からは消費税課税事業者となり消費税を納めなくてはなりません。

ここで気を付けたいのは、課税売上高に土地価格は含まない点です。
したがってフリーランス継続にあたっては売却価格のうち建物価格がいくらか、という点がもっとも重要になります。

通常、土地と建物の価格の内訳は売主が決めます。
決まった計算式はありませんが、固定資産税の評価額を用いて按分(あんぶん)するケースが多いようです。

事前に固定資産税の評価額を頭に入れておき、実際の販売価格を決定する際に考慮するとよいでしょう。

売上高が1,000万円を超えると消費税課税事業者に

事業所得なども含めた課税売上高が1,000万円を超えると、早ければ翌年から免税事業者でいられなくなります。
原則は年間課税売上高が1,000万円を超えた2年後から消費税課税事業者になりますが、年度上期(1～6月期)で1,000万円を超えてしまうと、翌年から消費税課税事業者となるのです。

フリーランスが投資用の不動産を売却するときの注意点・おわり

フリーランスが投資用の不動産を売却する時の注意点をご覧になってどうお感じになりましたか？
「単純に5年じゃないところがややこしいなぁ」「1～6月の売却は避けるが吉ね」「法人化含めて検討しよう」など、人によって受け止め方も様々かと思います。

今回の記事が投資用の不動産を保有中、あるいは売却を検討中のフリーランスの方にとって、今後の参考になれば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。