【2022年中古ワンルーム3号購入記】①物件との出会いと、問い合わせから買付提出まで

みなさん、不動産投資用のワンルーム探しはいかがでしょうか？
アベノミクス以降高騰を続ける不動産価格ですが、私も一向に希望に合う物件が出て来ず、2022年の購入も半ばあきらめかけた年末、事態が急転しました。

希望の利回りに届かなければ『指値をして利回りを上げる』というロジックを頭では理解しながらも、トライ＆エラーばかりじゃ疲れますよね。
今回はダメモトで指値をしたら結果的に購入契約まで至った、私の中古ワンルーム購入記をお話しします。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

中古ワンルーム3号購入記 ～出会いと内見、買付まで～

いつも以上に本気でワンルームを探した2022年11月。
「あ～、またこの物件か」
「エレベーター無しの5階はキツいな」
「築50年は古すぎ」

こんなワンルーム探しあるあるなひとりごとを繰り返しつつも、やはり運命の出会いは突然にやってくるものです。

購入したワンルームとの出会い

この日も不動産業者の物件検索システム(通称レインズ)を眺めていたら、初見で悪くないイメージの物件を発見。
私の自宅から遠くない立地で、マンション自体は知っています。

スペックは以下の通り。

販売価格	1,000万円台の前半
交通	世田谷区内・東急田園都市線の駅徒歩11～15分
建築時期	1980年代の新耐震
専有面積	20㎡台前半
総戸数	20～30戸

現在は空室のため賃料相場を調べてみたら、1坪(≒3.3㎡)当たり1万円前後でしたので月額賃料6万5千円とみて問題なさそうです。
想定表面利回りが7％台、管理費・積立金支払い後は5％台と最近の相場では悪くない水準でした。

室内画像を見る限り設備はほとんど新築時のままで、フルリフォームは避けられません。
ちなみに新築時の間取りはこんな感じ。

お部屋は4階建の3階角部屋で明るく風通しも良さそうです。
また私の大好物でもある、3点式ユニットバスの分離手術(オペ)ができそうで、腕が鳴ります。

このマンションの良い点はファミリー混在タイプのためオーナー自らが住む人が多く、管理や修繕など資産価値への意識が高いこと。
さらにエレベーターや機械式駐車場もないため、低コスト運営を図れるのも見逃せません。

デメリットとしてはオートロックや宅配ロッカーがないことでしょうか。

いざ、問い合わせ

さて、指値を切り出すのはいつも勇気がいります。

物件を発見してから逡巡すること30分、取り扱いの不動産会社へ入電。
オペレーターに問い合わせの旨を伝えると、「担当者からお電話差し上げます」とのこと。

そこから待つこと1時間、担当の女性営業Kさんから着信あり。
ご挨拶もそこそこに早速本題を切り出します。

担当の女性営業Kさんは終始穏やかな口調で指値も断られなかったため、早速翌日に内覧アポを入れました。

内覧当日

内覧当日は約束の時間に到着、この時点で私は指値しての購入を決意していますが一応ひと通り室内を見ます。
細かい説明は省略しますが私は900万円台前半なら購入を決めており、いかに「良い買主と思ってもらえるか」を意識して交渉を開始しました。

「検討します」というムダなクッションは入れません。

問い合わせ時に「900万くらい」と言っておきながら、チョイ上の価格で買付を提出。
安く買いたいという姿勢を覆い隠し、10分かけて買付金額の根拠をしっかり説明しました。

いかに買付金額がロジカルでも、売主さまや仲介業者にとってはひとり言に過ぎません。
ただし、この説明をきっかけに納得してくれる可能性もあるので、ここは外せないと考えます。

最後に良い買主であることをダメ押し。

…アピールはすべてしました。

買付を書いた後は、親近感を持ってもらえるように世間話を。
最後はこの価格帯で20％近い指値を入れた非礼をお詫びし、内覧と買付の提出を終えました。

手は尽くしました…😅

中古ワンルーム3号購入記 ～出会いと内見、買付まで～・おわり

今回はレインズで物件を見つけてから翌日の内覧＆買付提出というスピード感で、とてもエキサイティングでした。
しかし女性営業Kさんが価格交渉は難しいとおっしゃっていたので、半ば諦めつつ連絡を待つことに。

そんなKさんから着信があったのは、買付を提出した2日後のことで…(つづく)