【2023年中古ワンルーム2号転売記】⑦リフォームが完成、販売活動の初動はいかに？

みなさん、不動産投資における物件の運営は順調ですか？
満室で運営中の間はやることがほぼありませんが、退去の予告が入るとリフォームやら募集、あるいは売却などいろいろとバタバタしますよね。

今回は2023年3月に私が所有するワンルーム2号の入居者から退居の予告があり、その後のリフォームと売却活動に励む、中古ワンルーム2号転売記をお届けします。
特に現在ワンルーム系区分に投資している、不動産投資家ビギナーの方には参考になると思います。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

リフォームがほぼ完成

(ワンルーム2号転売記をはじめから読むにはこちらから)

うだるような暑さが続く7月中旬、リフォームがほぼ仕上がったとの連絡がありました。
ここではリフォームの概要と、完成後の画像を紹介します。

リフォーム実施の概要

区分2号のリノベーション工事に入ったのは5月25日。

解体から始まり、下地の骨組みや設備の更新を経て美装工事とハウスクリーニングを終えたのが、7月15日と2ヶ月近い大掛かりなリノベーション工事となりました。
スケルトン状態に戻してフルリノベしたリフォーム費用は、メルセデスベンツCクラスのベースグレード新車代金とほぼ同じ。

直天井のまま＆床の下地を残せば、少なく見積もって100万円くらいはリフォーム代が浮いたと思うんですけど、プロの端くれとして手抜きをした感覚になって、罪悪感を持っちゃうんですよね。
あと完全に自己満足ですが、まだ見ぬ買主さまにベストな住空間を提供したい気持ちもあって…。

次回以降のリフォーム工事では、このあたりをもう一度考え直してみたいです。

リフォーム画像の公開

それでは、リフォーム完了後の室内画像をご覧いただきましょう。
間取りの詳細についてはこちらの記事で解説していますので、興味があればご覧ください。

単身者向けにはもったいないくらいのシステムキッチン。
コンロ横のウォークインクローゼット入口の扉が威圧的ですね(-_-;)

ユニットバスは極小サイズです。
シャワーヘッドのゴツさがいいですね。

実際にはワンルームのような使い方が想定される洋室とDK部分。
単身者には程よい広さでいいと思うんですけどね…。

開口部が限られることもあり、室内は微妙に暗い印象です。
天井高も低く圧迫感もありますし、やむを得ないとはいえもう少し改善できなかったか反省ですね。

ともかくリフォームは完成しました。
あとは買主さまを見つけるだけです！

販売活動の開始と今どきの仲介業者

リフォーム工事完了を見越して6月末に仲介業者と専任媒介契約を締結しました。
ここからは仲介業者の初動と、私の現役時代だった20年前との違いについてお話していきます。

いよいよ販売活動がスタート

専任媒介でお任せした大手仲介会社の営業マンKさんは、キャリア10年ほどの中堅どころ。

やはり手馴れていることもあり、物件登録の作業スピードは遅滞なくスムーズに進んでいきます。
リフォーム工事が終わった週明けには室内画像も撮影いただき、すぐにホームページにも反映していただけました。

実際に問い合わせがあってからの内見、交渉にこそ営業マンの真価が問われますので、大事なのはこれからです。
しかしそのスタートラインに立つまでに、つまづいてしまうポンコツ営業マンがいるのもまた真実なのです。

やはりここは面倒でも、複数の営業マンとしっかり会ってコミュニケーションをとることで、地雷営業マンに当たることを回避しなければなりませんね。

透明性が向上中の仲介業者

私が売買仲介の営業をしていた20年前は、売主にとって仲介営業の全容はまさにブラックボックスでした。

元営業マンの立場から真実を明かすと、「いかに早期成約に持っていけるか」を観点に毎週の営業活動報告書には脚色を加えて送付していました。
例えば物件チラシの問い合わせがあっても、売主に対して値下げ交渉をしやすくするため「残念ながら、お問い合わせはありませんでした」みたいな…。

ところが今の仲介業者は透明性の提供がすばらしいです。

「売却サポートページ」なる専用サイトを設け、そこには検索ヒット数や物件の詳細ページ閲覧数、お気に入り登録者の変遷が1日ごとに確認できます。
いまやインターネットを介した問い合わせがほとんどなので、まさにテクノロジーのなせる術ですね。

情報の伝達速度も早まり、プロ(仲介業者)と消費者との間の情報格差もなくなりつつある昨今、仲介営業マンの立場がますます弱まることを痛感させられました。

中古ワンルーム2号転売記～リフォームが完成、販売活動の初動はいかに？～・おわり

リフォーム工事は何度やっても「もっとああすれば良かった…」と思うものです。
これでも最初期に比べればずいぶんマシにはなったので、少しは進歩しているのですが、まだまだ反省の日々です。

そしてこれからは販売活動に力を入れるフェーズとなりました。
うだるような暑さが集客にマイナスとならなければ良いのですが…とにかく頑張りますよ！(つづく)