【2023年中古ワンルーム3号購入記・完】⑪購入から賃貸客付けまでの振り返りと総括

みなさん、不動産投資用のワンルーム探しはいかがでしょうか？
アベノミクス以降高騰を続ける不動産価格ですが、私も一向に希望に合う物件が出て来ず、2022年の購入も半ばあきらめかけた年末、事態が急転しました。

希望の利回りに届かなければ『指値をして利回りを上げる』というロジックを頭では理解しながらも、トライ＆エラーばかりじゃ疲れますよね。
今回は2022年末に購入し、翌2023年でフルリフォーム＆客付け活動に取り組む、私の中古ワンルーム購入記をお話しします。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

中古ワンルーム3号購入記の振り返り

(ワンルーム3号購入記をはじめから読むにはこちらから)

賃料の見直しからほどなく入居の申込みをいただけ、先日無事に賃貸借契約を締結しました。
最終回の記事では区分3号購入記の全体像を、少し遠い目をしながら振り返っていきます。

ワンルームの購入から賃貸客付けまでの時系列

区分3号に出会ったのは2022年11月下旬。
早速問い合わせて価格交渉を打診するも、仲介業者から拒否されなかったため翌日内見することに。

内見時に指値を入れて買付を提出、その後売主さまから承諾を得られたため12月中旬には売買契約を締結し、翌2023年1月に残代金を支払い、物件の引渡しを受けました。

1月下旬からは内装フルリフォーム工事に着手し、完成したのは3月中旬。
リフォーム中の2月から賃貸業者に賃料85,000円(共益費込み)にて募集を依頼し、リフォームの完成にあわせて3月中旬にもう1社追加で募集をお願いしました。

リフォームの完成後、内見数も伸び悩んだことから3月末に賃料7,000円の値下げを断行。
賃料の値下げ後は毎週のように内見が入るようになり、ついに4/16に入居申込みをゲット、4/21には借主側の契約手続きと相成りました。

所感

区分3号の購入から賃貸の客付けまで5ヶ月を要した訳ですが、物件の選定からリフォームプランの検討、仲介業者とのやり取りなど疲れた😅というのが正直なところです。

特に専有面積が21㎡台というビミョーな狭さは、3点式ユニットバスからトイレを独立させるとお部屋が窮屈な感じになってしまいます。
収納スペースと洋室部分のバランスや動線などアイデアを思いついては断念したり、「彼方立てれば此方が立たぬ」がごとく最終的にやや玉虫色の間取りとなりました(間取りや内装についての記事はこちら)。

そして、かねてよりのインフレ・物価高にウクライナ紛争が追い打ちをかけた、リフォーム費用の爆騰。

賃貸の募集にあたっても大家としてできる手立ては限られ、基本仲介業者任せとなったなかで「何かできたことはないかなぁ」と反省しています。

確定利回りと最後に一言

区分3号を購入したとき、表面利回り7％以上が自分にとっての至上命題でした。
と言うより、7％を下回ったら不動産に投資する意味が見出せないように感じています。

さて、結果はどうだったのでしょうか？

確定した利回りを公開

区分3号を購入して実際に賃借人が付いたことから、ついに区分3号の投資結果が確定しました。
これより皆さんの大好きな、利回りについて公開します。

物件価格＋内装費	12,500,000円
年間賃料	936,000円
年間管理費等	173,760円
年間固都税	29,700円
表面利回り	7.48％
ネット利回り	5.86％

東京世田谷の東急沿線の各駅徒歩12～13分、昭和60年代建築のワンルームで約7.5％の表面利回りであればまぁ及第点かなといったところです。

え、利回りテンパーないのかって？
そんなの無理ですよ、所詮は二流投資家ですから。

そして賃料に対する管理費・修繕積立金の占める割合も18％と、地味に抑えが効いててグッドですね。
できれば入居者さまには5年以上住んでいただき、フルリフォーム費用を回収し終えたうえで退去後に高値売却を目指したいですね。

そのときはまた「中古ワンルーム3号転売記」を書きますよ、…このブログが続いていればですがw

結びに代えて

これにて中古ワンルーム3号購入記も無事にフィナーレを迎えました。
「これからワンルーム投資を始めてみようかな…」と考えている初心者の方には、ひと通りご覧いただくと大いに参考になる内容だと自負しております(ワンルーム3号購入記をはじめから読むにはこちらから)。

なお、私は自称・ワンルームヤドカリ投資法にて現在区分マンションを3件所有しており、今回購入した区分3号は2代目となります。
最終的には区分マンションを5～6件まで買い増していく計画ですが、それ以上の規模拡大は望みません。

そして2023年5月現在、区分2号の退去が発生しているため、リフォーム工事を実施してから売却する見込みとなっており、その「中古ワンルーム2号転売記」シリーズも鋭意執筆中です。

ぜひこれらの記事もお目通しいただけると嬉しいです。

また、弊ブログは毎週水曜と日曜の朝9時に記事を公開しています。
中年の零細投資家が亀の歩みで少しづつ資産を積み重ねていく様子、あるいは投資に失敗して堕ちていく様子を楽しみに、これからもお付き合いください！

「中古ワンルーム3号購入記」を最後までお読みいただき、ありがとうございました。