2023年9月に9年半お付き合いした区分2号を売却しました。
その売却資金を基に新たな2代目区分2号を買うべく、物件探しの日々が続いています。
今回は2023年最後の大仕事でもある、2代目区分2号の購入に関して『2023年中古ワンルーム2号購入記』と題し、物件の選定から購入に至るまでの経緯を遺していこうと考えたわけです。
二流不動産投資家の鑑ともいえる私は、無事2023年中にマトモな物件を買うことができるのか、それとも越年し厳冬を迎えるのか。
- 不動産歴20年のフリーランス
- 投資家(不動産14年、株式3年)
- 運用投資総額は約3,000万円
この記事を読むと、以下のことがわかります。
- とある投資家のワンルーム購入記
ぜひ最後までご覧ください。
まとまった価格交渉と売主さまの属性
※2023年ワンルーム2号購入記をはじめから読むにはこちらから
売主側から買い上げを要請されたものの、いったん保留することにしました。
とはいえ、変な横やりが入らないよう早めの返答を心がけます。
まとまった価格交渉
仲介業者の言葉を借りると、売主曰く「端数の90万円を値引きするのはイヤだ、少しは買い上げてくれないと…」とのこと。
ん～、10万円でもいいのかなぁ？
理屈の上では10万円も立派な買い上げですが、さすがに売主への印象もあまり良くない感じがします。
最悪1円すら値引きしてくれなくたって買う気マンマンの私は、スムーズに売買契約を結ぶ方向に思考は入れ替わっています。
そして売主側の返事を聞いた2時間後、仲介業者のSさんに電話をかけました。
20万円買い上げるので話をまとめてください( ｰ`дｰ´)ｷﾘｯ
10万円だとすごく言いにくいのに、20万円なら胸を張って言ってのける自分の器の小ささが愛おしくも感じますw
それで話がまとまるなら「売買契約の日時や引渡しスケジュール、契約不適合責任の有無はすべて売主の意向に合わせる」と仲介業者のSさんに一任しました。
すると翌日、
売主さまがOKしましたよ！
契約は来週でお願いしますね
いとも簡単に70万円引きで売買条件がまとまりました。
レインズで物件を見つけてからわずか3日の、スピード交渉完結です。
売主さまはどんな人？
売買条件もまとまりましたので、改めて売主の詳細を仲介業者からヒアリングしました。
- 都内在住のご高齢の男性
- 仲介業者は管理受託がメイン
- 相続により取得した
- 自身も高齢なので早めに換金したい
亡くなったお父さんが不動産を多数所有していて、今年に入りお母さんも亡くなったため、売主がすべての不動産を相続することになったそうです。
ご自身も決して若くはないため、いつ何があってもいいように自分の代で相続不動産をあらかた処分していく意向のようでした。
売主は懇意にしている不動産会社がなく、あまり仲介を得意としていない管理委託先の不動産会社に一任したため、これも私にとっては好都合でした。
これはいい買い物のパターンですな
私は過去にワンルーム系区分をいくつか購入してきましたが、わりと条件が良く買えたと思えるパターンの「親から相続したけど自分は不動産にあまり詳しくないし、売れるうちに売っとくか」に当てはまりました。
実際こういう売主だと、指値交渉もある程度聞いてくれる傾向にあると感じます。
あとは次週の売買契約を待つばかりですね。
売買契約の締結とそれに至るまでの裏側
売買条件がまとまり、実際に売買契約の手続きに至りました。
ここからは契約の様子と仲介業者から聞いた契約までの裏話についてお話しします。
売買契約の締結
あっという間に1週間以上が経過し、売買契約の締結日を迎えました。
手付金の100万円は売買契約の場でネット銀行にて振り込む旨を仲介業者経由で売主に伝えてありましたので、おカネは持たずに仲介業者オフィスに向かいます。
朝9時過ぎには東京日本橋至近の仲介業者オフィスに到着しました。
売主は後から遅れてくる段取りのようで、仲介業者のSさんと応接室で売買契約書や重要事項説明書の説明を簡単に受けます。
ひと通り契約書類の署名等を進めていると…。
この度はよろしくお願いいたします
売主のTさんがお見えになり、売買契約の手続きが淡々と進んでいきます。
ともに署名・捺印まで終えて、いよいよ手付金の送金です。
今回の2代目区分2号は法人名義で購入しますが、法人口座でのネット送金は初めてです。
GMOあおぞらネット銀行の個人口座での送金は何度かありますが、なにせ法人口座は初の挑戦のためミスがないか若干緊張しつつもスマホをいじりました。
あっさり完了
私の心配をよそに、GMOあおぞらは法人口座も個人口座も送金手続きが一緒だったため、ものの数十秒で手付金の送金が終わりました。
売買契約に至るまでの裏側
売主が仲介業者のオフィスに来る前に担当のSさんと四方山話をしていたところ、Sさんはこんな話をしてくれました。
実は契約予定になってから「満額で買わせて」という買い取り業者が来まして…
出た～、『満額だから1番手にしろおじさん』の登場だぁ～
私も同様に満額でも買う気でいたので、同じ考えの購入希望者が現れてもおかしくありません。
この引き合いに対し、Sさんは「すでに契約予定となっていますので、ご遠慮ください」と丁重に断ったそうです。
指値が通って契約予定となった物件に、2番手で満額の買付が入ることは決して珍しくありません。
人が買うものを欲しがる人っていますよね
売主が不動産業者であればともかく、売主個人の仲介物件はあえて契約予定となった指値の1番手を差し替えてまで満額2番手を優先させることは稀です。
それは仮に満額2番手が買付をキャンセルしてきたときに、1番手の再指値を受けざるを得ないリスクを負うからです。
せっかくまとまった売買条件を、無用で危険なリスクにさらしたくない
売主は満額で売りたいと思うでしょうが、仲介業者にとってはわずかに増える仲介手数料のわりに負うリスクのほうが圧倒的に大きいんですね。
中古ワンルーム2号購入記～価格交渉がまとまり売買契約締結～・おわり
価格交渉もまとまり、無事売買契約の締結まで済んでまずは一安心です。
2023年の不動産活動もこの2代目区分2号の購入をもって締めくくることになります。
今回は初の渋谷区物件。
ついに都心6区に初上陸ということで興奮も冷めやらないなか、次回は決済(引渡し)準備についてお話ししていきます！(つづく)
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