【2023年中古ワンルーム2号転売記】④間取りプランの出来上がりと仲介業者の選定

みなさん、不動産投資における物件の運営は順調ですか？
満室で運営中の間はやることがほぼありませんが、退去の予告が入るとリフォームやら募集、あるいは売却などいろいろとバタバタしますよね。

今回は2023年3月に私が所有するワンルーム2号の入居者から退居の予告があり、その後のリフォームと売却活動に励む、中古ワンルーム2号転売記をお届けします。
特に現在ワンルーム系区分に投資している、不動産投資家ビギナーの方には参考になると思います。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

間取りプランとリフォーム見積書が到着

(ワンルーム2号転売記をはじめから読むにはこちらから)

4月中旬にリフォーム屋さんと現場で打ち合わせて10日ほど経過し、メールボックスに一通のメールが届きました。
差出人はもちろん、あの人です。

間取りプランのビフォー・アフター

メールはリフォーム屋さんからで、タイトルは『区分2号の間取りプランについて』とあります。

アフターの間取りプランを見る前に、まずは区分2号の現況間取りプランから振り返ります。

上図は新築時の間取りで、現在は洗濯機置場と収納の位置が変わっています。
単身者向けなのにキッチンのサイズもかなり大きめで、かなり長っ細いお部屋ですね。

続いて、アフターの間取りプランがこちら。

まずは3点式ユニットバス(正確に言うと、在来式浴槽＆洗面台＆トイレ同室)から、洗面台とトイレを独立させます。
そして壁面にクローゼットを配置すると長っ細く窮屈な印象を与えてしまうため、思い切ってキッチン横にウォークインクローゼット(W.I.C.)を持ってきました。

DKと洋室の間は3枚の引き戸を設置し、開け広げるときは冷蔵庫置場のサイドの壁に3枚分収納できるようにします。
入居者目線で考えるとこの引き戸は常に開放すると思いますが、ワンルームにすると住宅ローン審査が通りづらくなるというウワサもあるので、間取りは1DK(1LDK？)としておきます。

気になる見積額は？

『区分2号の間取りプランについて』と題されたメールにはキッチンや浴室などの設備類のほか、ご丁寧に見積書まで添付されていました。

そういえば、前回の現場打ち合わせでリフォーム屋さんはこんなひとり言を呟いていました。

その際リフォーム屋さんが口にした金額は陰欝な気持ちになるので伏せますが、メルセデス・ベンツCクラスの新車ベースグレード価格くらいです。
間取りプランとともに、しれっと送られてきた見積書を覗くと…。

安いと言っても、下回った金額はベンツCクラスに『パノラミック・スライディングルーフ(※下図)』をサービスで付けてもらえた程度の金額ですが。

これは果たしてリフォーム屋さんの誠意なのか、それとも事前に高額なイメージを植え付け、後でそれよりマシな金額の見積書を出すことにより値引き交渉を防ごうとする常套手段なのか現時点ではわかりません。
ただ、いまの私にとってはどちらでもいいと思えるほど安心したのは言うまでもありません…。

査定を依頼するにあたって

間取りプランも骨格が固まり、間もなく着工を迎えます。
リフォームの工期は概ね2ヶ月で、そろそろ売却を依頼する仲介会社の選定も始めていかなければなりません。

私が売却するとき、専任媒介契約(ひとつの不動産会社にしか依頼を出せない形式)でお願いすることがほとんどなので、パートナー選びはとても重要です。
ま、これは2社以上相手をするのが面倒なだけなのですが。

査定を依頼する不動産会社は？

売却の依頼先を探すにあたり、不動産会社に区分2号の価格査定をお願いする必要があります。
実際のところ私はセミプロなので区分2号の査定額はわかっていますが、営業マンの能力や相性を見極めるうえで、この査定のプロセスは重要です。

さて、区分2号の最寄り駅は小田急線の某急行停車駅です。
そのため大手不動産会社が軒を連ね選択肢は多いのですが、多くの営業マンの話を聞くのも煩わしい、というのも本心。

最寄り駅には、名だたる大手不動産会社が勢揃いしています。
上記のほかにも、地域密着で永年営業されている地元業者さんもポツポツあり、とても全部の不動産会社を相手していられません。

このなかで過去の私の取引経験において縁深い、東急リバブルは外せません。
あとは仲介業者の雄・三井のリハウスも一応声を掛けときましょうか。

住友不動産販売は私と少し相性が合わない、というかガツガツ来られそうでウザい😅
野村不動産ソリューションズと小田急不動産については、東急リバブルと三井のリハウスがダメそうなときに、追加招集しようかと。

査定の依頼の際に気を付けること

いまは便利な「一括査定サービス」があります。
一括査定サービスとは、物件情報と自身の連絡先を1回送信するだけで、複数の不動産会社に一斉に査定依頼ができる優れもの。

不動産の一括査定サービスは複数ありますが、なかでも大手不動産会社が参加する「すまいValue」は上記5社に一括で依頼ができるため、とても楽チンです。

今回すまいValueを使えば最大6社同時に査定依頼ができ、各社の査定価格を横並びで比較もしやすくおすすめできますが…。

しかし、私は一括査定サービスは利用しません。

その理由は一括査定サービスを利用したことが相手の不動産会社にも伝わってしまうので、営業マンにとって査定に力が入らないと容易に推測できるからです。
わざわざホームページを見つけて査定を依頼されるのと、数社一括査定サービスから依頼が来るのではモチベーションは大きく異なるはず。

このように思わせて、他の顧客へ向けるエネルギーをわずかでもこちらに向けさせたいものです。
相手のやる気を引き出すため、顧客側からの仕掛けも必要ですね。

中古ワンルーム2号転売記～間取りプランと仲介業者の選定～・おわり

間取りプランと見積額については思ったより悪くない内容で、上々の滑り出しが期待できそうです。
難航を極めたマンション隣接住戸の承諾書についても結局取得できませんでしたが、理事長の温情でリフォーム工事の許可もおりました。

いよいよ区分2号を売却するうえでのパートナー探しが始まります。
次回はリフォーム着工の様子と査定依頼について、詳しくお話しします！(つづく)