零細フリーランス投資家が考える、中古ワンルームでのヤドカリ投資法の極意

「手軽なワンルーム投資を始めたいんだけど、どんなプランで進めるのがいい？」
老後2,000万円問題に端を発する「貯蓄から投資へ」のスローガンのもと、不動産投資を考え始めた方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

なかでも中古ワンルーム投資は数百万円から始められて敷居も低めなのですが、巷で言われる『ワンルーム投資は儲からないからやめとけ』説もあり、迷うところですよね。
今回は中古ワンルーム投資歴14年の私が、中古ワンルーム投資による効果的な資産形成法について解説します。
賃貸運営中の収支のブレが小さく、価格も変動しにくい中古ワンルームの特性を活かした資産形成プランの立てやすさとデメリットについても確認してみてください。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

中古ワンルームでの賃貸ヤドカリ投資法とは

ヤドカリ投資法とは住宅ローンを使ってヤドカリの如く住まいを次々と買い替えて、税制の控除を使い倒しながら資産形成を進める投資手法。

私が勝手に提唱する中古ワンルームでの賃貸ヤドカリ投資法(以下「賃貸ヤドカリ法」)は自分では住みませんし、税制の優遇もありません。
一見するとあまり旨味はありませんが、シンプルでわかりやすく投資規模の終着点を描きやすいところにそのメリットがあります。

基本ロジック

賃貸ヤドカリ法の基本的な進め方は以下の通り。

5年超の賃料収入をゲットしてリフォーム後に売却すれば、これらの資金で1戸目よりも収益性の高い中古ワンルームが狙えるはずです。
何かと1棟モノに劣後するワンルーム投資ですが、金融政策に振り回されにくく、リフォーム転売で実需顧客に高値で売却できるところは優位性があります(詳しくはこちら)。

1戸の収益性を高めつつ並行して2戸、3戸と複数を購入していき、ダブルでヤドカリ的に規模を拡大するのが賃貸ヤドカリ法の神髄とも言えましょう。
元祖ヤドカリ投資法は【住宅ローン＋税制優遇】を原資に拡大していきますが、賃貸ヤドカリ法は【賃料収入＋リフォーム転売益】を原資にします。

私の場合でいうと2022年に買った区分3号は、もともと2017年購入の旧3号の入れ替え物件です。
2017年当時、旧3号の購入価格は600万円でしたが、新3号はリフォーム費用込みで約1,250万円に育ちました。
保有期間を5年超とするのはキャピタル狙い＆売ったときの税率が下がるのに加え、一定期間を保有することで売却時のリフォーム費用を捻出できるからです。

賃貸ヤドカリ法の最大の欠点は、よほどのことがない限り多額のローンは組みませんので、とにかくペースがゆっくりなこと。
賃貸ヤドカリ法を始めて14年目の私は目標とする家賃収入が年500万ですが現在は保有3戸、家賃年収見込み約260万円で、まだ道半ばです。

保有戸数について

あくまで私のケースで、目標とする年500万の家賃収入に辿りつくには何戸のワンルームを持つのが望ましいでしょうか。

保有戸数	1戸の月家賃	管理費等支払後	手残り率
1戸	416,667円	398,667円	95.68％
3戸	138,889円	120,889円	87.04％
5戸	83,333円	65,333円	78.39％
7戸	59,524円	41,524円	69.76％
10戸	41,667円	23,667円	56.80％

保有戸数が多ければ外形的な空室リスクは減らせますが、管理費やリフォーム代などの経費率が高く手残りが減ってしまい、保有戸数が少なければその逆の傾向となります。
必要なワンルームの調達コストについて、利回りから逆算すれば1戸の場合は1億2,000万円くらいの億ション、10戸だと1戸あたり500～600万円でトータル6,000万円くらいでしょうか。
もちろん賃料の高い・低いを複数織り交ぜてもいいのですが、ある程度賃料ゾーンを固めたほうが物件の【選定⇒購入⇒リフォーム⇒客付け⇒売却】をスムーズにオペレーションしやすいメリットがあります。

私は管理費等支払後の手残りが70％以上欲しいことと、自宅に近いことを投資基準に据えていますので、近隣の賃料相場から勘案すると5～6戸が私にとって適正な保有戸数です。

中古ワンルームでの賃貸ヤドカリ投資法・おわり

いかがでしょうか。
不動産投資による目標の家賃収入が数百万円で、決して規模拡大スピードを重視しない人にとってこの賃貸ヤドカリ法は再現性も高く、悪くない投資スタイルではないでしょうか。

折しも金利上昇の足音が聞こえてくる昨今、現金比率高めの中古ワンルーム投資は価格下落の圧力も相対的に低く、安定感のある投資スタイルを確立していくように感じます。
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。