【2023年中古ワンルーム3号購入記】④決済＆リフォームプランの検討と恐怖の見積額

みなさん、不動産投資用のワンルーム探しはいかがでしょうか？
アベノミクス以降高騰を続ける不動産価格ですが、私も一向に希望に合う物件が出て来ず、2022年の購入も半ばあきらめかけた年末、事態が急転しました。

希望の利回りに届かなければ『指値をして利回りを上げる』というロジックを頭では理解しながらも、トライ＆エラーばかりじゃ疲れますよね。
今回は2022年末に購入し、翌2023年でフルリフォーム＆客付け活動に取り組む、私の中古ワンルーム購入記をお話しします。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

中古ワンルーム3号購入記～決済＆リフォーム見積額～

(ワンルーム3号購入記をはじめから読むにはこちらから)

リフォームの現地打ち合わせも終わり、決済とリフォーム着工が目前に迫ってきました。
すでにリフォーム申請の許可もとっているため、準備は万端です。

決済とネット銀行

1月某日、都内の仲介業者オフィスで区分3号の決済をしました。
今回は現金決済で、残代金と清算金が800万円台だったこともあり、GMOあおぞらネット銀行にてスマホで振り込みました。

しかも会員ランクによっては、他行あて振込み手数料が20回までタダという恐ろしいサービス精神です。

これをリアル銀行で振込みするとしたら、①振込伝票を書く⇒②番号札をとる⇒③待つ⇒④呼ばれたら振込伝票・通帳・身分証明書を提示する⇒⑤なぜか送金の用途を聞かれる⇒⑥再度待つ⇒⑦呼ばれて振込伝票の控えをもらい手続き終了、と10分以上の時間と1,000円近い振込手数料をとられます。
これがタダ＆1分でできちゃうなんて、ネット銀行はほんと神ですね。

物件価格1,000万円前後を投資対象とする私にとっては、これからも実用性大です。

リフォームプランと見積額

続いてリフォームプランと見積額についてお話しします。

リフォームプランと設備

決済と時を同じくして、1回目のリフォームプランが上がってきました。
設備は全て新品にします。

間取りプランはこんな感じ。

できあがった間取りプランを眺めてみると、やはり現地で打ち合わせたときとの感覚の違いが明確になります。
1日じっくり考えて、以下2点の変更をリフォーム業者に伝えました。

単身者向けなのでトイレと防水パンが同室でもいいかなと現地で思ったのですが、やはり間取りプランの見た目も大事かと。
トイレ・防水パン同室の間取り図を最初に見たとき抱いた違和感に対しては、直感を尊重することにします。

また、冷蔵庫置場はキッチン⇒洋室に向かう通路部分に置けばいいと考えていましたが、スペース的に無理でした(併せてホールからキッチンに入る扉も内開きに変更)。
単身者に170㎝幅のクローゼットは大きすぎるため、1/3を冷蔵庫置場に充てることに。

続いて設備に関しては、以下のものを搭載します。

区分3号はやや高めの賃料を狙っていますが築年数が古いため、せめて室内設備は新築マンションと同等レベルが不可欠です。
追炊きを付けなかった以外は、フルスペックでいきます。

で、これナンボ？

さて、間取りプランに関しては満足いくものができました。
あらためて物件スペックは専有面積20㎡台前半の1K、現地での打ち合わせ時に見積額についてはリフォーム屋さんから脅されていたので覚悟していましたが…。

これ、10年前なら200万円でおつりが来てましたから、1.5倍以上になってますね。
この後リフォーム屋さんと再三交渉を重ねて少しマケてもらいましたが、これ以上の高騰は勘弁してもらいたいものです。

この3年ほどは新型感染症やウクライナ紛争などでリフォーム費用の高騰が顕著でしたが、前からなだらかに右肩上がりだったのもの事実。
ヘタに先送りして割高になるくらいなら、いっそのこと思い切って早めにやってしまうが吉かもしれませんね。

中古ワンルーム3号購入記～決済＆リフォーム見積額～・おわり

私がひとり暮らしをしていた20年以上前では想像できないほど室内の設備グレードも上がったと感じますが、いかんせん賃料が上がらないのはしんどいですね。
折しも30年間賃金＆物価が上がらない国・ニッポンが、いよいよインフレ・賃上げといった兆しが見え始めた2023年初頭。
賃料も便乗して値上げできる環境が整うといいですね。

次からはリフォーム工事の進捗をお話ししていきます！(つづく)