【2023年中古ワンルーム2号転売記】⑥仲介業者による査定の違いと売却依頼先の決定

みなさん、不動産投資における物件の運営は順調ですか？
満室で運営中の間はやることがほぼありませんが、退去の予告が入るとリフォームやら募集、あるいは売却などいろいろとバタバタしますよね。

今回は2023年3月に私が所有するワンルーム2号の入居者から退居の予告があり、その後のリフォームと売却活動に励む、中古ワンルーム2号転売記をお届けします。
特に現在ワンルーム系区分に投資している、不動産投資家ビギナーの方には参考になると思います。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

仲介業者の査定スタンスの違い

(ワンルーム2号転売記をはじめから読むにはこちらから)

昔ほどではありませんが、やはり不動産会社ごとにカラーが違うようで…。

3者3様の査定金額

今回は三井のリハウス、東急リバブル、野村の仲介プラスの3社に査定をお願いしました。
各社の査定額を高い、安いの順番で言うと以下の通りとなりました。

私もプロの端くれなので、自分なりの査定額との違いを言葉にすると、「三井は高すぎ、東急はまぁ妥当なレベル、野村はちょっぴり安い」という印象です。
しかしたとえ嘘だとわかっていても、三井の高すぎる査定額に悪い気がしない私は、所詮シロウトの域を脱していないのかもしれません😢

その後、細かく査定書を精査すると三井は恣意的に高くするような評点付けをしており、野村はすごく型にはめた評価をしていました。
そういう観点からすると、東急は良くも悪くも無難で予定調和的な内容です。

所詮、各社の査定額は売却依頼を得る手段のひとつに過ぎません。
査定額を高く出せば売却依頼をもらえる可能性が高まるだけのツールに振り回されずに、各社の考え方や営業マンの実力を見抜くことが重要です。

査定額の違いと営業マンの選定に悩む

査定額の多寡は気にしないと言いましたが、過去の成約物件の評価の仕方や物件の特性に合った評価方法などの話は別です。
実際に営業マンと会って説明を聞くと、ずいぶん査定書とは違う見え方がしました。

私の区分2号は物件価格の総額が低いため、3社のうち2社は若手営業マン、1社は中堅営業マンが担当してくれました。

ファミリー向け中古マンションで7,000万円～8,000万円が平均価格の立地で、2,000万円台の区分2号を売り出すにあたり贅沢言える立場でないのは承知していますが、空回る若手2人にビミョーな中堅という営業マン諸氏が担当でした。

査定額だけで選ぶのは不安だし、かと言って今回の営業マン3人から選ぶのは、初心者が馬券を買うのに近い感覚です。

依頼する仲介業者の決定

ともかくも3社の査定が出そろいました。
このなかから専任媒介を出す1社を決める必要があります。

最終的な決め手は？

悩むこと2週間。
3社のうち2社に絞り込み、悩みに悩んだあげく、出した結論は…。

これだけ悩んでもハッキリ結論が出せないということは、もはやどっちも変わらないと感じました。
結局大手どころの不動産会社であれば、販売活動の内容自体はさほど変わりませんし、営業マンの力量だって言うほど差はないでしょう。
最後はフィーリングで1社に決め、残る2社は丁重にお断りをしました。

6月某日、依頼を決めた不動産会社を訪問し3ヶ月間の専任媒介契約を締結、これにて正式に売りに出す運びとなりました。

さて、今回の決断が正しかったかどうかがわかるのは数ヶ月後です。
売主として物件力を磨き上げ、うまく仲介業者を捌きながら最善の結果が出せるよう、一生懸命頑張りますよ！

査定から学んだこと

最後に、3社に査定をしてもらって気になったこと、学んだことをお話しします。

まず一つ目は駅の徒歩表示の違いです。

今回の区分2号について3社のうち2社は「駅徒歩14分」、残りの1社は「駅徒歩15分」と記載されていました。
通常は80mごとに徒歩1分がカウントされるのですが、なぜ1社だけ違ったのでしょうか。

あくまで推察ですが、区分2号の新築時のパンフレットに「徒歩15分」と記載があるのが理由だと考えられます。
区分2号の新築された40数年前は最寄り駅が北口と南口しかなく、そこから測ると確かに「徒歩15分」でした。
しかし現在は線路が地下に潜っており、新たに西口ができたため、西口から測ると「徒歩14分」になるようです。

細かいと言えば細かいですが、物件を正確に評価してもらいたいですね。

二つ目は営業マンの営業スタイルを売主としてどう評価するか、です。
比較的に若い営業マンはあまり押しが強くなく、中堅はそこそこ押してくる感じでした。

対買主を想像すると押してくる営業マンのほうが売主としては頼もしく感じますが、令和の時代は押しよりも、寄り添い的な姿勢が評価される気もします。
まぁこれはどっちが正解かわかりませんね。

区分2号は販売中のため、今のところ不動産会社名や販売価格は伏せさせていただきますが、無事成約となったタイミングでこれら詳細はすべて公開していきます。

中古ワンルーム2号転売記～査定の違いと売却依頼先の決定～・おわり

販売活動を依頼する不動産会社を選ぶのは、本当に難しい作業です。
会社の規模を重視するのか、査定額が高い会社がいいのか、営業マンの印象を優先するのか、いずれも正解なようで、不正解も潜んでいます。

ただし昔に比べてインターネットの普及による情報格差の是正から、不動産営業マンの力量が相対的に下がっているのも事実です。
これは売主の物件をより良く魅せるための努力が好条件での売却に直結する時代でもあり、ますます売主格差が開いていきますね。(つづく)