【2023年中古ワンルーム2号購入記・完】⑤決済後の残務と全体を振り返って思うこと

2023年9月に9年半お付き合いした区分2号を売却しました。
その売却資金を基に新たな2代目区分2号を買うべく、物件探しの日々が続いています。

今回は2023年最後の大仕事でもある、2代目区分2号の購入に関して『2023年中古ワンルーム2号購入記』と題し、物件の選定から購入に至るまでの経緯を遺していこうと考えたわけです。
二流不動産投資家の鑑ともいえる私は、無事2023年中にマトモな物件を買うことができるのか、それとも越年し厳冬を迎えるのか。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

購入決済後の残務

※2023年ワンルーム2号購入記をはじめから読むにはこちらから

さて、無事に2代目区分2号の決済も終了しました。
ここからは決済後の残務処理についてお話しします。

貸主変更通知書の送付

決済が終わりました。
今月分の家賃日割り相当額は売主から受け取っていますが、翌月分の家賃からは入居者から新しい口座に振り込んでいただく必要があります。

入居者からすると「今月から家賃を新しい口座に振り込んで」という文書が突然届いたら、きっと警戒するはずです。
そのため新貸主である私からではなく、旧貸主(売主)もしくは管理会社の名義で賃貸人変更通知書を送付してもらいます。

私は自主管理ですので賃貸人変更通知書が届いたであろう2～3日後を見計らって、挨拶かたがた電話をかけましたが着信音すら鳴りませんでした。
その後、時間をおいて再度電話するも、またもや即「電波の届かないところか、電源が入っていないため…」の無機質なアナウンス。

あまりしつこく電話するのも何なので、ショートメッセージで簡単な挨拶をするにとどめました。
とりあえず翌月分の家賃の入金がないような事態が起きない限り、いったん放っておくことにします。

取得価格と経費の割り振り

区分2号の購入に伴い、経理手続きも進めていきます。
今回は法人名義で購入したため、顧問税理士に相談のうえ物件購入価格と諸費用を以下のように割り振りました。

仲介手数料や固定資産税清算金は経費扱いにならず、減価償却の対象になります。
約1,160万円で取得した区分2号は、今期末において約21万円の減価償却費の計上となる見込みでした。

減価償却費は実際におカネを使うことなく経費にできますので、何だかスゴく得した気分になりますね。

ワンルーム2号購入記の振り返りと区分投資の極意

さて、ひと通り区分2号の購入手続きが完了しました。
最後に全体を振り返って感じたことについてまとめていきます。

ワンルーム2号の購入を振り返って

初代区分2号の売却が決まった2023年8月末から本格的に開始した2代目区分2号探しでしたが、わずか2ヶ月余りで無事に購入決済まで漕ぎつけることができました。
購入契約してから1ヶ月半が経過し、その間も物件検索を継続していますが、今回の2代目区分2号を超える代物には出会えていません。

思い起こせば、ルーティンで眺めていたレインズで、「ん？」と発見した今回の区分2号。
見つけたのが水曜で、すぐに電話を掛けるも担当者はお休みでした。

ならばと木曜朝イチで電話をしたら担当者とお話しができ、その1時間後に端数切りの買付を発射。
担当者もフットワークが軽く、その日のうちに売主に交渉してくれました。

指値はやや押し戻されたものの、翌金曜には売主との間で諸条件が整い、その2週間後に無事契約へと相成りました。
物件を発見してから諸条件が整うまでかかったのは2日と、まさにスピーディーな展開でしたね。

不動産投資はやはり即断即決が大事。
そのためには毎日物件検索をして、その物件の良し悪しを即座に判断するためのトレーニングは欠かせません。

こんなケースは割安に買える…かも

私がこれまで購入してきた区分マンションの数はたかだか7件に過ぎません。
この7件もそれぞれ良し悪しはありますが、「割安に買えたなぁ」と感じる物件は共通した売主の状況が挙げられます。

代表的なケースでは、亡くなったご主人が持っていたワンルーム系区分を相続で取得した奥さまです。
入居者がいるうちは家賃が入りますので、管理費・修繕積立金のほか固定資産税等も家賃で十分に賄えますが、入居者が退去すると一転、毎月2万円の赤字を垂れ流す負債に…。

こういったケースで奥さまは何をしていいかわからなくなり不動産会社に売却の相談をしますが、取引価格の低いワンルーム系区分では、不動産会社もさほどやる気がありません。
【不動産業界について無知な売主×サクッと手仕舞いたい不動産会社】の掛け合わせで、稀に不動産市場に割安なワンルーム系区分が出てきますね。

毎月2万円の負債がこれからもエンドレスで続くという恐怖から逃れたいがためか、売主から目先大幅な指値も承諾してもらえるケースは多いです。
よくよく売主側の売却事情をヒアリングし、そのうえで指値交渉に臨みたいものです。

今回の区分2号は相続に伴う売却でしたが、親から大量の不動産を相続したためサッサと処分すべく割安でもいいから売り払いたい、との売主の意向がありました。
ご本人は不動産投資にまったく興味がないとのこと…やっぱりこのケースはねらい目ですね。

中古ワンルーム2号購入記～決済後の残務と振り返り～・おわり

全体を通じていまいち盛り上がらなかった2代目区分2号購入記でしたが、いかがお感じでしょうか。

今回は初の法人名義での購入でした。
手続き自体は個人と異なりませんが、税制では個人と法人で大きく捉え方が変わるため、今後も個人・法人をうまく使い分けできたらいいですね。

2023年の不動産活動は2件の購入と1件の売却でフィニッシュします。
2024年に物件の購入・売却があれば、また弊ブログで進捗を公開していきますので、引き続きお付き合いください！