【2023年中古ワンルーム2号転売記】⑤リフォーム着工と仲介業者への査定依頼

みなさん、不動産投資における物件の運営は順調ですか？
満室で運営中の間はやることがほぼありませんが、退去の予告が入るとリフォームやら募集、あるいは売却などいろいろとバタバタしますよね。

今回は2023年3月に私が所有するワンルーム2号の入居者から退居の予告があり、その後のリフォームと売却活動に励む、中古ワンルーム2号転売記をお届けします。
特に現在ワンルーム系区分に投資している、不動産投資家ビギナーの方には参考になると思います。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

着工とリフォーム内容の一部変更

(ワンルーム2号転売記をはじめから読むにはこちらから)

着工して早々、リフォーム屋さんから現場で打ち合わせたいとの電話がありました。

リフォームの着工

ついに5月下旬、リフォーム工事が始まりました。
まずは全面的に室内を解体していきます。
解体後の室内の様子がこちら。

コンクリートの躯体や配管がむき出しの状態です。
個人でこのレベルまでリフォーム(リノベーション)工事をする人はあんまりいないですから、しっかりと画像を残しておき、買主さまや仲介業者へのアピールの材料にしたいですね。

解体後の様子を見ながら、リフォーム屋さんと細かな変更点について打ち合わせます。

リフォーム内容の一部変更

現場でリフォーム屋さんと打ち合わせて、2ヵ所の変更がありました。

まず1ヵ所目がシステムキッチンのサイズ変更です。
当初は単身者向けなので1,800㎜の最小システムキッチンにしようと考えましたが、思いのほか洋室の広さが確保でき、それぞれの広さをリバランスした結果、もう少し大きなキッチンのほうが映えるとの判断で1,950㎜に変更しました。

2ヵ所目は新規天井組みの一部変更です。
当初は全面的に天井を新規に統一して組もうと考えていましたが、一部を直天井のまま残すことに。

ちょうど間取り図で赤枠で囲んだところを、直天井で残します。

直天井のまま残す理由は、洋室の照明位置は中央に固定しても使い勝手に困らないこと、さらに天井高を確保し部屋全体の開放感を確保する狙いがあります。

仲介業者に査定を依頼

リフォームも大事ですが、そろそろ売却活動にも取り掛かり始めなければなりません。
今回区分2号の売却パートナーとなる、仲介業者の選定に入っていきます。

東急リバブルと三井のリハウスに査定を依頼

リフォームの着工と同時に、仲介業者への査定も依頼するタイミングを迎えました。
前回検討した通り、東急リバブルと三井のリハウスの2社に、区分2号の最寄り店舗へ声をかけていきます。

仲介業者は火曜と水曜を定休日としているところが多いですが、私は敢えて水曜を狙ってホームページから2社同じタイミングで売却相談のメールを入れます。
水曜に問い合わせを入れる理由は、木曜の朝一斉スタートとなるため複数社の出方を比較しやすいこと、休み明けで営業マンがフレッシュな状態であること、私としても『問い合わせ⇒即レス電』にビビらずに済むこと、などがあげられます。

そんなことから、とある水曜に東急リバブルと三井のリハウスにそれぞれメールで問い合わせました。

気になる仲介業者の初動は？

水曜にホームページから問い合わせるも、私の思惑は外れることとなります。

問い合わせ直後から三井のリハウス、東急リバブルの順番に私のスマホがプルプルなることに…。
それぞれ店舗はお休みなのですが、定休日における問い合わせ対応専門の部署があるらしく、今回の査定依頼についてあれこれ聞かれました。

するとお昼過ぎには知らない番号から、またしても着信あり。

この記事執筆時点では三井のリハウス、東急リバブルのどちらにお任せするか決めていないため、社名は伏せますが、わざわざ定休日に連絡をしてくれる営業のAさんには複雑な心境です。
その理由は、すごく誠実そうで熱意もあって好印象なのですが、休みはしっかり休んでもらいたいと思うからです。

明くる木曜にAさんは、出社直後と思しき時間帯に改めてお礼のメールを頂けました。
対照的にもう一社はというと木・金曜日は、なしのつぶて

このまま一社が音信不通になる可能性も感じ、急遽3番手の野村の仲介プラスにも査定の打診を入れます。
今のところAさんの不戦勝状態ですがこの先波乱の展開が待ち受けるのか、乞うご期待ですね。

中古ワンルーム2号転売記～リフォーム着工と査定依頼～・おわり

リフォームの着工に仲介業者への査定依頼にと、いよいよ本格的に動き出した区分2号の売却活動。
お任せする仲介業者の決定は、最終的な売却条件を大きく左右しかねないだけに、慎重に見極める必要があります。

私が営業マンを選ぶポイントは、ずばり凡庸な人であること。
優秀な営業マンはとにかく口がうまく、売主に対して常に揺さぶりをかけてきますが、凡庸な人はある意味まっすぐで駆け引きもしてきませんw
そんな私の考えを踏まえながら、次回は仲介業者の決定に至るまでの経緯をお話しします！(つづく)