みなさん、不動産投資用のワンルーム探しはいかがでしょうか？
アベノミクス以降高騰を続ける不動産価格ですが、私も一向に希望に合う物件が出て来ず、2022年の購入も半ばあきらめかけた年末、事態が急転しました。
希望の利回りに届かなければ『指値をして利回りを上げる』というロジックを頭では理解しながらも、トライ＆エラーばかりじゃ疲れますよね。
今回は2022年末に購入し、翌2023年でフルリフォーム＆客付け活動に取り組む、私の中古ワンルーム購入記をお話しします。
- 不動産歴20年のフリーランス
- 投資家(不動産14年、株式3年)
- 運用投資総額は約3,000万円
この記事を読むと、以下のことがわかります。
- とある投資家のワンルーム購入記
ぜひ最後までご覧ください。
賃貸借契約の前倒し交渉
(ワンルーム3号購入記をはじめから読むにはこちらから)
入居の申込みは大変嬉しいのですが、気になる点がひとつ。
それは、12日後の契約締結を希望するお客さまに、何とか日にちを前倒して契約してもらうように仕向ける必要があります。
要求と譲歩
交渉には「要求」と引き換えに「譲歩」が必要です。
もし何かしらの譲歩がなければ、主張は単なるひとり言に過ぎません。
今回のお客さまに契約締結日を前倒ししてもらうには、相手に何らかのメリット(譲歩)を提供する必要があります。
もし契約日を1週間早めてくれれば、4月中はフリーレントOKですよ
わかりました！
お客さまに打診してみます
お客さまの資金面の事情で、どうしても申込日からの12日後の契約締結しかできないのならやむを得ませんが、賃料の設定から考えてそこまで予算カツカツのお客さまと思えません。
いろいろな案を考えましたが、交換条件として賃料や敷金・礼金の値引きはいかにももったいないし、もともと5月1日から入居を希望されていたので、フリーレントくらいがちょうど良い塩梅と判断しました。
とにかく、契約そのものが吹き飛ばないようにOさんにはうまく話を進めてもらいたいものです。
これを断るようなら、そもそもおかしな客
契約までに準備しておくこと
さて、Oさんからの連絡を待ちつつも、区分マンションの入居開始に際しては特有の手続きが必要になります。
一般的な管理規約には、区分所有者が第三者に賃貸する際には以下のような取り決めが規定されていることがほとんどです。
- 賃貸借契約書に賃借人が管理規約を遵守する旨の特約を入れる
- 上記の誓約書を管理組合に提出させる
この運用がどこまで徹底されているかは疑問ですが、やらないよりはやったほうが良いだろうと考え、管理会社に電話で尋ねることに。
管理会社の回答は「賃貸借契約書に特約を盛り込んだうえで、所定の入居届をもって誓約書として受理している」と確認できました。
賃貸借契約書の件は、Oさんから契約日前倒しの可否について連絡が来てからでいいか、と思っていると…。
前倒しの件OKもらいました！
フリーレントよろしくお願いします！
本当に良かった…😊(安堵)
契約日の前倒しOKの連絡を頂いたついでに、管理会社の手続きについて合わせて報告。
これにて、もろもろ準備が整いつつあります。
賃貸借契約を締結する
当初は申込みから12日後の契約締結を希望されていましたが、交渉の結果、申込みから5日後の契約締結と大幅な前倒しに成功しました。
もともと4月分の賃料は発生しない申込内容でしたので、フリーレントと言っても実際の損失はありません。
待望の賃貸借契約を締結！
さて、あとは賃貸借契約の手続きを残すのみです。
賃貸借契約は売買契約と違って、当事者が別々に契約の手続きをします。
今回は週末に借主さまが先に不動産会社で契約手続きと初期費用の送金手続きを行い、週明けに貸主である私が着金を確認できた段階で、貸主側の契約手続きをします。
忙しいので郵送で送ってもらいました
週明けには着金も無事確認でき、本来ならばOさんに直接お会いして契約手続きを行うつもりでした。
しかし、私のほうで委託を受けているフリーランス業務が連日忙しかったこともあり、郵送での手続きをお願いしました。
募集を通して反省すべきこと
今回の募集におけるタイムラインは以下の通りです。
| 2/10 | 賃貸業者(Uさん)に募集の依頼(1社目) |
| 3/13 | 賃貸業者(Oさん)に募集の依頼(2社目) |
| 3/14 | フルリフォームが完成 |
| 3/28 | 賃料を値下げ |
| 4/16 | 入居申し込み |
| 4/21 | 借主側の契約手続き |
| 4/25 | 貸主側の契約手続き |
入居を決めてくれたのは2社目にお願いしたOさんの会社です。
いま思えば、最初の賃料設定はUさんのアドバイス通り85,000円(共益費込み)にしましたが、内心は「ちょっと高いなぁ…」と思っていました。
すると案の定引き合いも弱く、3/27に2社目のOさんに賃料査定をお願いしたところ、私の考えに近い賃料報告だったため、翌日から賃料を7,000円値下げ。
すると毎週内見が入るようになり、値下げから20日後に申込みゲットと相成りました。
複数のアドバイスと確かな相場観
ひとりの意見の場合、それが正解であればいいのですが、間違っていたら悲劇を生みます。
やはり複数のアドバイスを聞いて、自分なりの考えを持つこと。
そして自身でもしっかり相場を調べ上げたうえで、相場に馴染んだ賃料設定とすることが結果的に納得感のある早期成約につながると思います。
そういう意味では2月の段階で2社以上の話を聞き、78,000円前後(共益費込み)の賃料設定で募集をかけていれば3月中には契約までたどり着け、4月から賃料を受け取れたはずです。
すべては結果論
次は、この反省を活かしたいですね。
中古ワンルーム3号購入記～契約締結と前倒し交渉～・おわり
契約締結日の前倒し交渉は意外とあっけなく成功しました。
まぁ冷静に考えてフリーレントさえつけてあげれば、断るほうが不自然ですよね。
フルリフォーム工事が完成してから1ヶ月ちょっとでの成約は、可もなく不可もなくでとりあえず一安心といったところです。
これにてワンルーム3号購入記もついに終幕、今度の最終回では区分3号の購入から募集の終了まで、一連の流れを振り返って締めていきます！(つづく)
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