【2023年中古ワンルーム2号購入記】①ダラダラ続く物件検索の日々と触手の伸びる案件

2023年9月に9年半お付き合いした区分2号を売却しました。
その売却資金を基に新たな2代目区分2号を買うべく、物件探しの日々が続いています。

今回は2023年最後の大仕事でもある、2代目区分2号の購入に関して『2023年中古ワンルーム2号購入記』と題し、物件の選定から購入に至るまでの経緯を遺していこうと考えたわけです。
二流不動産投資家の鑑ともいえる私は、無事2023年中にマトモな物件を買うことができるのか、それとも越年し厳冬を迎えるのか。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

つまらない物件検索の日々

投資用不動産を探すのは、本当につまらない作業です。
毎日パソコンの前で2、3時間ひたすら売り出し物件を眺め、気になる物件をチェックしてはボツになる…そんな凡事の繰り返しです。

物件検索の日々

物件検索には毎日2時間以上充てています。
主にレインズと大手不動産会社のホームページから新着物件をひととおりチェック。

新着物件をパッと見渡して、「おや？これ悪くないぞ…」と思う物件も少しあるのですが、詳細を見ていくとボツになるものばかりです。

だいたいこんな理由で物件価格が安いのですが、その理由がわかるたびに「なーんだ、自主カンかよ…」とひとり言をブツブツ言っては検索を続けます。

1日の新着物件数も膨大なため、私はエリアを東京23区に絞り、専有面積の下限と販売価格の上限に縛りを入れて毎日チェックしています。
すると、似たような不人気エリア・駅を毎日のように目にしますので、徐々にそのような不人気エリア・駅は詳細すら見ることなく検討から外していくようになりました。

利回りはさほど気にしない

数少ない弊ブログの読者の皆さまならご存じでしょうが、今回の2代目区分2号は法人名義で購入します。
法人と個人の大きな違いは、売却益の税率の違いに保有期間が関係ないこと。

個人だと5年超を保有すれば譲渡所得税・住民税などが20.315％に下がります(5年未満だと39.63％)。
そのため、5年超の長きにわたる運用利回りは重視せざるを得ません。

これに対し法人の場合は保有期間の長短は関係なく、現計画ではオーナーチェンジで買って空室になったらリフォームして売却します。
仮に長期間入居するような事態となっても、毎年赤字になるような決算申告をして、最終的な売却時で損益通算して節税を図ります。

というわけで、今回の2代目区分2号については利回りをあまり気にせず、あくまで売却時の価格の伸びしろに注目して探しています。

触手の伸びる物件に出会う

不動産は売るにも買うにも、きっかけは突然やってきます。
急な案件発生に素早くレスポンスできるか＿それだけはヒマ人な私の最大の強みでもあるわけで…。

気になる物件を発見

売却時の物件のポテンシャルを最優先に物件検索を続けていたある日、レインズで気になる物件を見つけました。

場所は東京渋谷区、旧耐震基準のマンションですが駅はそこそこ近く、表面利回りは6％ちょいです。
通常の利回り目線では検討対象外の数字ですが、間取りはしっかり改変できそうだし、何よりマンションの外観もイケてます。

もともと使い勝手が良くなく、折しも電気代高騰の昨今、電気温水器はあまり喜ばれません。

早速レインズで過去の同一マンションの成約図面をいくつか見ています。
すると、ガス給湯に変えているっぽい他の部屋の成約図面がチラホラ出てきました。

管理組合の許可がおりてるかどうかまではわかりませんが、バルコニーに設置する分には外からは判別できなそうな部屋位置です。
俄然、興味が湧いてきました。

続けて同一マンションの過去の成約価格データをチェック。
今回の部屋は割安であることが判明しました。

いざ、問い合わせ

今回の物件を見つける前にも、いくつか良さげな物件はありました。
しかし、問い合わせるかどうか思案しているうちに商談中になったり、成約済みになったりと足早に私の前を過ぎ去っていきます。

今回は過去イチ触手の伸びる物件です。
私はすぐにブツモトの仲介業者に電話をかけました。

電話に出た物件担当者によると、まだお客さんはついていないようでした。
ひと通り賃貸借契約に関することや、マンションの重要事項に係る調査報告書の内容などを尋ねます…物件としては特に問題がなさそうでした。

緊張の瞬間です。
仲介業者は何と答えてくるでしょうか。

…当り障りのない回答でした。
たまに「そんな価格なら私が買いますよ😡」とキレ気味になる営業マンもいますから、まずは一安心ですね。

中古ワンルーム2号購入記～物件検索の日々と触手の伸びる案件～・おわり

5年前、10年前に比べると、本当に不動産価格が上昇しましたね。
売買価格に対して賃料がさほど伸びていないため、利回りの数値は下がる一方です。

今回の渋谷区物件は利回りだけを見ると、過去では絶対に問い合わせなかったであろう物件。
法人名義で購入するからこそ、成功への一筋の光が見えました。
次回は指値の申込みの様子と交渉の過程をお話ししていきます！(つづく)