【プロが解説】初心者向け・不動産(ワンルーム)投資の失敗しない始め方とは？

「不動産投資を始めるにはまず何をする？」
「初心者に役に立つ不動産投資本を知りたい…」
老後2,000万円問題に端を発し、さかんに叫ばれる「貯蓄から投資へ」のスローガン。
いきなり「貯蓄から投資へ」と言われても、投資初心者にとっては何から始めればいいのかわからず困りますよね。

そんな悩みに応えるべく、今回は中古ワンルーム投資家歴14年(購入5件、売却3件)の私が初心者向けに不動産(ワンルーム)投資の失敗しない始め方を解説します。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

不動産(ワンルーム)投資の失敗しない始め方

初心者が知識なしにワンルームを購入してはいけません。
ワンルーム物件を探す前に、これから解説する2つを実践してください。
これだけで失敗確率はグッと下がりますよ。

1.本で知識を得る

私が不動産投資に興味を持ったとき、ひたすら不動産投資本を読み続けました。
ワンルームに限らず1棟モノやキワモノ系、海外不動産まで幅広く読む中で、私の強みや性格および投資規模を踏まえ、ワンルーム投資がベターとの結論に至りました。
私が読んだなかで断言できる、ワンルーム投資を検討している方にとって絶対に読むべき著名なサラリーマン投資家が2人。

1人目は芦沢晃さん。

芦沢さんはマイホーム購入直後の1990年バブル崩壊で、マイホームが『時価＜ローン残高』となります。
売るに売れないマイホームを1995年にやむ無く貸し出したことがきっかけで不動産投資に目覚め、兼業大家としての実績は26年、買ったワンルームは59室(2021年時点)に及びます。

芦沢さんの特徴はワンルームを現金購入することと、運営シミュレーションが理系思考で秀逸なこと。
このあたりの表やデータは本のなかに記載されていますので、ぜひ確認してみてください。

2人目は加藤隆さん。

1986年(28歳)のときに初めてワンルームを購入した加藤さんの投資手法はキャピタル(転売益)狙いでしたが、1990年バブル崩壊によりインカム(賃料収入)狙いに移行。
その後は30年以上にわたり不動産投資を続け、ワンルーム以外にも投資対象を広げること規模は100戸を超えています。

加藤さんの特徴はサラリーマンを続けて金融機関のローンをうまく使いながら、節税テクニックを駆使している点。
不動産はじめローンや税金など土俵の広い戦術は、まさに不動産投資界における総合格闘家ですね。

2.自己資金を貯める

1件目のワンルームを買うにあたって、自己資金で500万は欲しいところ。
なぜ自己資金が必要なのか、それは自己資金100万円で始めた私の経験から言えるのです。

わずかな資金で投資した結果～私の経験談～

私が初めてワンルームを購入したとき、自己資金はわずかに100万。
ワンルーム価格680万・諸費用60万の合計740万に対し、640万が足りません。
とみん銀行(当時)からはワンルーム価格の80％まで、つまり544万までしか借りられないため96万を調達する必要があるのです。

そのときに私が取った行動は。

こうして自己資金200万を用意して、とみん銀行から540万を期間13年・変動2.475％で借りて購入しました。

このワンルームは表面利回り13％台で購入しましたが、賃料から管理費・積立金を引いてローン返済すると毎月の手残りは13,000円台です。
手持ち資金が乏しい私にとって、入居者から設備故障や退居通知がくればいきなりアウツ。

…それから1年経過したのちに、入居者から退居通知が😢
多少自己資金が増えているとはいえ、老朽化した設備を交換できるほど余力のなかった私は、現況のまま早々に売却することに決めました。

売却面では購入した価格が激安だったこともあり、利益は100万(税引き前)を超え妻に元本返済＋お礼として130万を支払って終了。
いま思い返しても、資金余力さえあればずっと保有したいほど良い物件でした。

不動産(ワンルーム)投資の失敗しない始め方・おわり

初心者向けに不動産投資の失敗しない始め方を解説しましたが、ご覧になってどうお感じになりましたか？
「本を読もう」「自己資金が少ないと結局苦労するのか」「カミさんにおカネ借りようかな…」など、人によって受け止め方も様々かと思います。

今回の記事がワンルーム投資を検討中、および最近ワンルームを探し始めた投資初心者の方にとって、今後の参考になれば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。