【2023年中古ワンルーム3号購入記】⑤ユニットバスの色と着工日にアクシデント？

みなさん、不動産投資用のワンルーム探しはいかがでしょうか？
アベノミクス以降高騰を続ける不動産価格ですが、私も一向に希望に合う物件が出て来ず、2022年の購入も半ばあきらめかけた年末、事態が急転しました。

希望の利回りに届かなければ『指値をして利回りを上げる』というロジックを頭では理解しながらも、トライ＆エラーばかりじゃ疲れますよね。
今回は2022年末に購入し、翌2023年でフルリフォーム＆客付け活動に取り組む、私の中古ワンルーム購入記をお話しします。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

中古ワンルーム3号購入記～ユニットバスと初日アクシデント～

(ワンルーム3号購入記をはじめから読むにはこちらから)

リフォームについては打ち合わせを重ね、最終的にすべての内容が固まりました。
いよいよリフォームの着工も目前に迫っています。

間取りプラン完成とユニットバスの色

間取りプランについては当初のものからマイナーチェンジを2、3度繰り返し、最終的にFIXしました。
今から40年近く前に分譲されたときの間取りプランは以下の通りです。

…時代とはいえ、冴えない間取りですね。

そして、令和式のアフター間取りプランはこちら。

いいですねぇ😊

トイレを独立させてキッチンスペースに侵食した分を、収納(クローゼット)の向きを変えて洋室の広さを最大限に確保しました。
冷蔵庫置場も機能的な場所に配置でき、専有面積20㎡台前半の狭さを有効に使えていると思います。

続いて2点式ユニットバスについては、当初の最廉価版イメージ図がこちら。

ホワイト一色で、なんだか殺風景ですね。

最終的に確定したイメージ図はこんな感じです。

木目調のパネルを採用、正面パネルを濃い目のアクセントパネルにし、周辺パネルは薄めの茶系にして高級感を出しました。
入居希望者にとってユニットバスは物件全体のイメージを大きく左右するだけに、ここはチープになり過ぎないように注意したいです。

また、シャワーヘッドのイカツイ感じもグッドですね😊

ホワイト系は水垢などの汚れも目立ちそうですし、できるだけ避けるが吉かと。

リフォーム着工、いきなりのアクシデント？

さて、いよいよ1月某日のリフォーム着工日がやってきました。

朝一番でリフォーム屋さんから電話が鳴り響きます。
イヤな予感がプンプンしますが、出ないわけにもいきません。

水道については基本いつでも蛇口をひねれば(←表現が古い)出るはずです。
リフォーム屋さん曰く、元栓がロックされているっぽいとのこと。

早速、水道局に電話しました。
待つこと15分、オペレーターの方に状況を伝えると「業者を現地に向かわせます」との回答で、しばし待つことに。

続いては電気。
最近電気代があまりに高すぎるので、着工日に合わせてインターネットで開通の手続きをしてありました。

おかしいなぁと思い、東京電力に電話。
待つこと10分、オペレーターの方に確認するも「開通手続きは完了してます」との返事でした。

そうこうしているうちに知らない電話番号から着信あり。
電話の主は水道局から派遣された業者さんで、現地を確認したところ元栓がロックされていることを確認したようです。

その理由について、現在このマンションが大規模修繕工事を実施しており、この日の工程の関係で一部時間帯はすべての住戸の元栓をロックしているようです。
ちょうど現地に行った際にリフォーム屋さんにも会ったそうで、同じ内容を伝えてありますとのことでした。

結局水道は問題なし、電気は開通とリフォーム屋さん到着のタイミングが僅かにズレただけ、ということで事なきを得ました。
リフォーム着工日からドタバタの連続で先行きが不安ですが、無事にリフォーム完成と客付けまでたどり着けるのでしょうか…。

中古ワンルーム3号購入記～ユニットバスと初日アクシデント～・おわり

不動産投資は【物件の購入⇒リフォーム⇒客付け】という工程を経ますが、「成功かどうか」は物件の購入とリフォームで9割がた決まると言っても過言ではありません。
とすると私の場合、今回の3号物件の成否は現時点であらかた決まっており、最後の客付けで成功or失敗が判明すると言うことでもあります。
今回私が確保したい表面利回りは7％、果たして上手くいくのでしょうか？

次からは客付けの賃貸業者のリサーチ状況をお話ししていきます！(つづく)