【動画記事をレビュー】変動or固定、選ぶならどっち？ 「マイナス金利解除」の影響は？

日銀がマイナス金利の解除を決めました。
その報道を受け、ニュース番組では今後の金利上昇局面を前に、住宅ローンの借り方に関する話題が盛んに取り上げられるようになりました。

かねてより議論される住宅ローンの「固定か変動か」論争ですが、これに関連するYouTube動画を視聴して、いちおう不動産業界に携わっている身としてこの不毛な論争に参戦しようと決意しました。
現在住宅ローンを組んでマイホームの購入を考えている読者の皆様にとって、1ミリでもお役に立つ情報が提供できると幸いです。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

変動or固定、選ぶならどっち？ 「マイナス金利解除」の影響は？・本編とあらすじ

にわかに熱を帯びる「固定化か変動か」論争。
きっかけは日銀のマイナス金利解除報道にありました。

変動or固定、選ぶならどっち？ 「マイナス金利解除」の影響は？・本編

早速マイナス金利解除に関連する楽待のYouTube動画を視聴しましょう。

今回のマイナス金利解除に伴い「固定か変動か」と改めて騒いでますが、不動産は以前から同じような「戸建かマンションか」「購入か賃貸か」ってムダな議論がありますよね。
これらに対する回答は「人それぞれ。好きにすればいい。」としか言いようがないんですが。

だって、ライフスタイルや人生観は三者三様。
先のことなんて誰にもわからないんだし、予想が外れたら損した気分になるってのも精神衛生上よくないでしょ。

どうしても決められないならローン借入の半分を固定にし、残りを変動にすれば解決です。

変動or固定、選ぶならどっち？ 「マイナス金利解除」の影響は？・あらすじ

ついに日銀がマイナス金利の解除に踏み切りました。

日銀がマイナス金利の解除を決定した背景としては、物価上昇率が2％を超え、さらに今年の春闘で多くの企業が力強い賃金上昇を謳ったことから、地ならしが整ったと専門家は見ています。
ただマイナス金利を解除したからと言って、ガンガン利上げを進めていけるとも見ておらず、当面は様子を見ながら金利を小幅に刻んで上げていく見立てでした。

動画の後半からはモゲチェックの塩澤(通称：モゲサワ)氏が登場し、今後の住宅ローン金利の動向を解説。
モゲサワ氏はこれまでの「変動金利一択」からややトーンダウンし、「依然として変動金利の方が有利」と強調していました。

その理由としては、いまだに変動と固定の金利差が1.5％あるため、その金利差が逆転するほどの金利上昇は平成バブル時のような好景気が来ない限りあり得ない、との見立てです。
さらに過去のゼロ金利・マイナス金利導入に当たって銀行は適用金利を下げなかったため、既存のユーザーには還元しなかったことを持ち出して、マイナス金利解除で直ちに基準金利を上げるのはスジが通らない、とも。

モゲサワ氏の言ってることは概ね理解できますが、過去の常識やタテマエがこれからも通用するかはわからないし、固定と変動のメリット・デメリットをしっかり説明したうえで、固定と変動はそれぞれどういう属性、性格の人におすすめなのかをコメントするほうが専門家として好ましい立ち位置に感じました。

結局のところ固定と変動、どっちがいいのか

モゲサワ氏は相も変わらず変動論者ですが、いったいどうなのでしょうか。
ここからは不動産業歴20年超を誇るw、私の見解についてお話ししていきます。

で、固定と変動どっちがいいの？

固定か変動かを語る前に、まず私の過去をお話しします。

私は結婚前に1DKの中古マンションを変動で借りて購入しました。
そのローン返済中に適用金利が0.1％引き上げられ、月々の返済額が増えた経験をしています。

その後結婚して、3LDKの新築マンションに買い替えました。
そのときには引渡し4ヶ月前に転職する荒業をやってのけたため、ローンはフラット35を利用し、約10年ほどで完済しました。

そんな私に「固定か変動か」どっちかを聞かれると、「変動の方がトータルの金利負担は少ない可能性が高い」というありきたりな回答になります。

ただし変動で金利上昇の経験を持つ立場で言えば、途中で毎月のローン返済額が増えるのはすごくイヤな気持ちになるのは間違いないです。
そしてこれからずっと年2回金利が上昇する可能性と隣り合わせなのも、結構ストレスではあります。

性格的に自分の将来の想定収入と返済額を見比べて余裕があるなら変動、不安で一杯なら固定が無難でしょうか。
でも冒頭で述べた通り、固定と変動をMIXで借りるのが最もベターだと思いますよ。

これまでの常識は変わった

私が不動産業界に足を踏み入れたのが、2000年代初頭。
当時は平成バブル崩壊をいまだに引きずり、不動産価格もダラダラ下落し続けていました。

当時は自己資金として1～2割程度入れるのがポピュラーで、住宅ローンを借りる人の8割は都市銀行で組んでいました。
都市銀行の変動の適用金利はいわゆる「1パー優遇」で、基準金利2.375％から1％引いた1.375％が最安だったと記憶しています。

2000年代半ばには都心商業地を中心に「ミニバブル」が発生するも、2008年のリーマンショックで消沈。
そして2012年頃からのアベノミクスにより、今日に至るまでの低金利・不動産価格上昇は周知のとおりです。

20年ちょっと前なんて「不動産価格は2度と上がらない」「マンションは土地の持ち分が少なく資産価値がない」「不動産を買うのに自己資金を2割用意するのが当たり前」と、これらは不動産業界の常識でした。

ところがたった20年で180度常識が変わっているのに、それがこれからの20年で変わらないと決めつけるほうが危険ですよ。
20数年前に戻るとは言いませんが、少なくともそっち系に振り戻される可能性は頭の片隅に入れておくに越したことはありません。

変動or固定、選ぶならどっち？ 「マイナス金利解除」の影響は？レビュー・おわり

最長で35年という長きにわたる住宅ローンの金利タイプを、買うときにどちらかに決めなきゃいけないというのも何だか酷な話ですね。
文中で述べたように私は固定も変動も両方経験してますが、正直どっちもどっちという印象です。

変動の返済中に金利が上がってイヤな思いもしましたし、固定は結果的に変動に比べて金利負担が割高でした。
でも済んでしまえばもはやどうでもいいというか、本質的には「固定か変動か」よりも「どんな物件をいくらで買うか」のほうが重要であることは間違いなく、そこを見誤らないほうが大切ですね。