【2023年中古ワンルーム2号転売記・完】⑪区分マンション投資の強みを実感！仲介業者名も公開

みなさん、不動産投資における物件の運営は順調ですか？
満室で運営中の間はやることがほぼありませんが、退去の予告が入るとリフォームやら募集、あるいは売却などいろいろとバタバタしますよね。

今回は2023年3月に私が所有するワンルーム2号の入居者から退居の予告があり、その後のリフォームと売却活動に励む、中古ワンルーム2号転売記をお届けします。
特に現在ワンルーム系区分に投資している、不動産投資家ビギナーの方には参考になると思います。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

区分2号保有の総括と売却時の仲介業者

(ワンルーム2号転売記をはじめから読むにはこちらから)

9年半保有した区分2号の振り返りと、この転売記上では名前を伏せていた仲介業者について明らかにしていきます。

区分2号を購入～売却までの総括

区分2号を購入したのは2014年3月。
まさに消費税が5％から8％に上げられる直前の時期でした。

購入時はオーナーチェンジで、結局その入居者さまが2023年4月に退去されるまで丸9年間、1日も空室になることなく賃料をお支払い頂けました。

退去後の2023年5月から7月中旬にかけて、室内のリノベーション工事を実施。
人件費や建築資材高騰の煽りを受け、9年間いただいた手取り賃料の大半が吹き飛ぶこととなります…。

リノベーション工事完成後1ヶ月経っても問い合わせは少なく、内見客ゼロという現状に焦りを覚えます。
長期戦も覚悟した8月中旬、仲介業者からの1本の電話で事態は急変しました。

中部地方にお住まいの単身女性が内見し申込み、少々お値引きはしたものの無事8月下旬に契約。
その2週間後の9月中旬には、決済・引渡しを終えることができました。

仲介業者はどこに依頼した？

区分2号の売却活動は専任媒介で1社にお願いしました。

最初は三井のリハウス、東急リバブル、野村不動産ソリューションズの3社に査定を依頼。
各社の査定額を聞き、さらに営業マンとの相性・雰囲気から、最終的に東急リバブルに専任媒介でお願いすることにしました。

しかし1番の決め手は…。

私、ゲン担ぎを大事にするタイプです。
前回も東急リバブルに早期かつ満額で決めてもらった縁を感じ、迷ったときは東急リバブルにお願いしようと思っていました。

今回担当してくれた営業マンはキャリア10年ほどの中堅どころで、良くも悪くも安定感があり、万全の横綱ならぬ大関相撲を取ってくれました。
気持ち程度の値引きはしたものの、専任媒介契約を結んで2ヶ月後に売却契約まで漕ぎつけてくれたスピード感には、本当に感謝しています。

東急リバブルはリピーターの顧客に対して、仲介手数料を10％値引きするサービスを実施してくれます。
値引き金額にして10万円以下なので私としてはどっちでも良かったのですが、東急リバブルのほうで名前や電話番号などの過去データを照合するらしく、「値引きしないとダメなので…」と担当者は言ってました。

最終利益と区分マンション投資の強み

9年半にわたり保有した区分2号の最終出口が確定しました。
さて、いくら儲かったのでしょうか。
また、区分2号の売却を通して学んだこととは？

で、いくら儲かったの？

さて、区分2号転売記も万感のフィナーレを迎えたのですが、読者の皆さまは他に知りたいことがあるはずです。

今回の区分2号の売却代金から仲介手数料とリノベーション工事費、および購入時の本体価格(諸経費含む)を引いて、9年間受け取った手取り賃料をオンした金額は…。

この金額が大きいか小さいかの印象は、人それぞれかと思います。
私自身としては、購入時の初期費用をキッチリ回収したうえで、キャピタルを含めると1年当たり155万円(税引き前)の収益が得られたと思うと、じゅうぶん満足できるレベルですね。

区分投資の強み

とかく比較される「一棟モノVS区分」ですが、この議論は意味がないと思っています。
イメージ的に一棟モノは短距離走、区分はマラソンという印象を持っており、同じ走る競技ではありますが、性質はまったく異なるものだからです。

したがって、シンプルに区分マンション独自の強みについて少し触れさせていただきます。

購入時はあくまで条件面の数字にこだわって、物件を選定するようにしています。

数字にこだわる理由は、物件に愛着や私情を抱くと購入物件のハードルを下げてしまうからです。
その結果、「買いたい気持ち」が先行し悪条件に目を瞑るという、投資家が絶対にとってはいけない行動につながりかねません。

区分マンション売却における最大のメリットは、実需層(自分で住む)のお客さまに売却できる点。
これは先ほどと逆で、自分で住むから細かい条件はさておき、気に入った物件を買うという衝動買いに乗ることができます。

また、競合物件の少なさも追い風です。
アパートを含めた賃貸物件は掃いて捨てるほどありますが、こと売買物件になると売り物が少ないうえ、空室でリノベーション工事済みに限ると片手で数えるほどしかありません。

確かにワンルーム系区分を実需目的で探しているお客さまの絶対数は少ないですが、ただの1組が現れさえすれば、意外と高確率で成約につながる印象です。

2023年中古ワンルーム2号転売記・おわり

みなさん、区分2号転売記はいかがでしたでしょうか。

長期戦覚悟の売却活動から一転、あれよあれよという間に怒涛の引渡し完了と相成りました。
もう少しブログの記事を引っ張れると期待していましたが、嬉しい誤算でしたね。

これからは区分2号の売却資金を元手に、2代目となる区分2号の入れ替え購入とマイクロ法人設立に向けた資産の組み直しプランを展開します。
それぞれ弊ブログ内で記事を更新していきますので、ご興味があればぜひ覗いてみてください。

自称二流投資家の私だからこそ、これから投資を始める皆さまにとって本当に参考になる情報を提供できるのでは、と感じています。
2023年中古ワンルーム2号転売記を最後までお読みいただき、ありがとうございました。