【プロが解説】不動産投資・低価格の中古ワンルームを買ってはダメ！その理由とは？

「初心者だからリスクを抑えて、低価格のものから始めよう」
一見するとマトモな発想ですが、得てして不動産投資の世界で正解とは言い切れません。

これが株式やFX、暗号資産であれば値がさの銘柄や通貨でも、単元未満で勝負できるためリスクを限定できますが、こと不動産に関しては「物件ひとつを買うか、買わないか」の二者択一です。
そのため、良くて安いモノがあればいいのですが、不動産投資界隈でそんな都合のいいものは存在しません。
今回は首都圏で手軽に不動産投資を始めようとするときに候補となる、低価格の中古ワンルームの危険性について解説します。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

低価格の中古ワンルームを買ってはダメな理由

それでは早速、低価格の中古ワンルームを買ってはいけない理由を1つずつみていきましょう。

理由1.入居者の属性が良くない

投資用不動産の価格は、得られる賃料によって決まります。
一般に物件価格が低いイコール賃料も低い、ということ。

賃料が低い物件では、以下のような入居者に出くわす確率も高くなります。

差別する意図はありませんが低賃料の入居者は収入が不安定で、精神的不和に陥る人が少なくありません。
さらに常軌を逸すると刑事事件をも起こしかねず、事故物件化するリスクも負います。

2022年12月には長期間賃料(月4万円)を滞納した挙句、強制退去させられた入居者から逆恨みされたオーナーが、入居者に自宅に押し掛けられ刺殺される痛ましい事件が起きました。
いろいろな対策を講ずることも必要ですが、低い賃料の物件に手を出さないという自衛策がもっとも効果的です。

理由2.経費率が高い

低賃料のワンルームは、とにかく経費が割高になりがちです。

管理費・修繕積立金

具体的な物件事例で見ていきましょう。

橋本駅といえばリニアの停車駅で、JR横浜線・相模線と京王相模原線が利用できる鉄道アクセスの良さが売り。
そんな橋本駅の徒歩圏で価格320万、利回り10.20％の中古ワンルームの売り物件があります(2022年11月12日現在)。

しかし、よく見てください。
管理費・積立金が月額11,900円とあり、これは空室でも支払うランニングコストです。
賃料月額27,000円から管理費・積立金を支払うと残りは15,100円、利回りは5.66％と急降下。

管理費・積立金の設定は都心部のほうがやや高めですが、賃料ほどの差はありませんので賃料が高めにとれるエリアに絞ってワンルームを探しましょう。

	橋本ワンルーム	練馬物件(こちら)
賃料	27,000円	58,000円
管理費等	11,900円	7,330円
物件価格	320万円	1,000万円
表面利回り	10.20％	6.96％
実質利回り	5.66％	6.08％

リフォーム費用

中古ワンルームは、時として大がかりなリフォーム工事を必要とします。

最近私は1970年代建築のワンルーム(1K)を200万円以上かけてフルリフォームしましたが、地元の不動産屋さんからはフルリフォームしても賃料はせいぜいプラス1万円くらい、と言われました(実際の工事内容はこちら)。
私のケースは売却しましたが、賃貸の場合は原状回復とフルリフォームの差額が150万円とすればその回収に10年以上の歳月を要し、コストパフォーマンス的に判断の難しいところです。

理由3.キャピタルゲインを期待できない

現在、首都圏で成約価格が300万円以下で取引されるものには、以下の特徴があります。

これらは何かをきっかけに評価が見直される可能性はありますが、そもそも専有部分以外は自分ひとりの意思で手を加えられない区分マンションの特性上、やはりチャンスはゼロでしょうか。
僻地で決定的なウィークポイントを抱えたワンルームは、近い将来に『賃料＜管理費・積立金(要は赤字)』になる賃貸経営を迫られるものが出てくるように感じます。

昔の人は良く言ったものです。

低価格の中古ワンルームを買ってはダメな理由・おわり

いかがでしょうか。
私は一概にワンルーム投資がダメとは思いませんが、新築ワンルーム＆低価格ワンルームへの投資に関しては、負けがほぼ必定のオワコン(そもそも始まってもいない😅)と考えています。

区分投資はババ抜きと同じで最後にババを持った者が負けるゲーム。
低価格ワンルームのようなババを引かないよう、あるいは引いてしまったら早めの損切りを心掛けましょう。
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。