【成功した？失敗した？】零細大家の中古ワンルーム投資デビュー回顧録～in2009

「不動産投資を始めたいけど、なんか怖いなぁ」
不動産投資に興味はあるけれど、最低でも数百万円の資金を必要とするだけに、最初の一歩を踏み出すのも勇気がいりますよね。

そんな「これから不動産投資を始めようかな…」という方向けに、私が初めて中古ワンルーム(正確に言うと1DK)を購入したときのエピソードをお話ししようかと思います。

当時の私は若干30歳。
不動産の売買仲介の営業マンをしていた私が、衝動的に買ってしまった中古ワンルームと、その後の顛末について、できる限り詳細を思い起こして書いていきます(ちょっと記憶があやふやな部分もあり😅)。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

零細大家の中古ワンルーム投資デビュー回顧録

私が初めて中古ワンルームを買ったのが2009年。
いまでは遠い記憶ですが、そのときの自分と買った物件を思い出していきます。

ヒトのスペック

私が初めて投資用の中古ワンルームを購入したのは30歳のとき。
当時は主に居住用の不動産売買を行う大手仲介会社の営業マンで、年収は額面で700万円台だったと記憶しています。

結婚前は給料をしっかり使い切るスタンス😅で、結婚した後も式やら海外旅行やらで金を使い倒し、100万円くらいしか貯金はありませんでした。

インターネットで割安な物件を見つけたとき、ヒトとしてはそんなスペックです。

物件スペック

インターネットでとある不動産会社の物件情報を見つけました。
そのワンルームの物件概要はこんな感じです。

所在	京王線明大前駅
物件価格	680万円
築年数	34年
表面利回り	13.2％

築年数は経過していますが、駅からも近くて、見るからに安いです。
自分の顧客への物件紹介用に、不動産会社の物件掲載ページをなんとなく眺めていたのですが、一瞬で顧客のためではなく、私が欲しくなってしまったのです。

物件を見つけて5秒後には、すでに受話器を上げてプッシュ式のボタンを押していました。

資金調達はどうした？

問い合わせた先の不動産会社の担当から一番手を確約されたため、続いて購入資金の調達に動きます。

購入資金としては物件価格680万円、諸費用60万円の計740万円が必要です。
築古に融資してくれる当時のとみん銀行(東京都民銀行)は物件価格の8割、つまり544万円までしか借してくれません。

つまり物件価格の2割である136万円と諸費用の60万円を合わせた計196万円の自己資金を用意しなければならないのです。

こういうときには身内を頼るのが早い。
早速、妻に元本保証(そもそもキャッシュカードを渡しているw)＆毎月の手残りを折半する約束で100万円借りました。

今では恥ずかしい話ですが、価格680万円の築古ワンルームにローン特約(ローンが借りられないと白紙になる特約)を付けて購入契約に至ったのです。

なお、当時のとみん銀行の融資条件は確かこんな内容です。

中古ワンルームに融資してくれる金融機関の借入期間は、法定耐用年数(RC造の場合は47年)から築年数を引いた年数であることが多いです。
今回は築34年が経過しているため、13年がMAXの借入期間でした。

晴れて中古ワンルーム投資家デビューを飾った新参者のキャッシュフローは、こんな感じです。

月額賃料	68,000円
月額返済	40,517円
管理費等	13,980円
手残り	13,503円
折半😢	6,751円

手元資金の100万円を使い果たして毎月の手残りが6,700円余りと、今思えばずいぶん無謀な買い方をしたことに驚きます。
ただ、そんな無謀さに気付けないほどに、このときの私は不労所得という媚薬に酔いしれていました。

投資結果はいかに？

電撃的なワンルーム投資家デビューを果たし、程なくして試練が訪れます。
この経験が、その後の私の不動産投資道に大きく影響を与えました。

投資結果

ワンルームを購入してから1年しないうちに、退去予告がありました。
購入後にできた私の貯金は100万円ほど。

初めて見た室内の設備は分譲時のままでボロボロ、とてもこのままでは売るにも貸すにも難しそうです。
そしてたかが100万円では、室内全体をリフォームできません。

そうこうしているうちにも、ローンの返済やら管理費やらで月5万円超の支払い日がやってきます。

そのとき私が下した決断は…。

一般客を相手に普通に売り出しても、マトモな金額で売れるかはわかりません。
ダラダラ時間をかけて毎月5万円を垂れ流すくらいなら、さっさと処分するのが吉と判断しました。

結局知り合いのマンション買取業者に複数打診し、某老舗のマンション買取業者Aが最も高い850万円を提示してくれたため、Aに売却する運びとなりました。

反省と教訓

最終的にはプラスで着地したとはいえ、衝動買いした結果として、毎月の支払いに怯えて狼狽売りしたことは大きな反省材料でした。

区分マンションなので管理費・修繕積立金は仕方ないにせよ、ローン返済(今回は4万円)は空室時にかなりの負担です。
これは借入期間を長くとれれば解決できるのですが、築年数の浅い中古ワンルームは価格がそこそこ高いため、結局毎月の返済額を抑えることはできません。

いろいろと思案した結果は…🤔

現金買いであればローン返済もありませんし、購入時の諸費用も最低限に抑えられます。

そこからは自己資金を貯めることに専念しました。
念願のワンルーム現金買いが達成できたのは、それから3年後のことです。

2023年3月時点では区分3号まで規模を拡大、最終的には5～6号まで現金買いを進めていきます。

零細大家の中古ワンルーム投資デビュー回顧録・おわり

いかがでしょうか。
割安な物件を買えたところまでは良かったのですが、その後は常に退去が発生する可能性もあり、手元資金に余裕がないと安定した運営が成り立ちません。

いつ割安な物件が出てきても、いつ退居が発生しても、慌てないように普段から資金管理とメンタルを整えておきたいですね。
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。