【プロが解説】ワンルーム投資・隠された高利回りワンルームを探す方法とは？

「なかなか希望する利回りのワンルームが出ないなぁ…」
「ん、何かこのワンルームの賃料低くない？」
不動産投資をするうえで、最も重要なのは利回りです。
見た目の賃料が低くても将来アップできる単純な要素があれば実際の利回りは上がりますが、どこを見て判断すればよいのかわかりづらいですよね。

そんな悩みに応えるべく、今回は不動産歴20年・中古ワンルーム投資家歴14年(購入5件、売却3件)が隠された高利回りワンルームを探す方法を解説します。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

賃料が低いワンルームの原因と購入時の注意点

「なんだかこのワンルーム、賃料が相場よりも低いぞ…」
この気づきはまさにビジネスチャンス。
中古ワンルームは現賃料をもとに値付けがされるため、賃料が相場より低いとワンルーム価格もそのぶん安く売りに出るのです。

相場よりも賃料が低いのには、必ず原因があります。
この原因の特定こそが、隠された高利回りワンルームを探すうえで重要。

それでは、隠された低い賃料のワンルームの原因と対処法、注意点について解説していきます。

賃料の歪み

原因1.共用部分のコンディション

マンションは外廊下や駐輪場などの共用部分があり、これらは管理組合の所有となり個人で手を加えられません。
外廊下やエレベーターの電灯が薄暗くて気味が悪い、駐輪場がないなど共用部分に原因があるケースも。

自身が購入したのち理事になって共用部分を改善することは不可能ではないですが、管理組合の同意を得る必要があり、先行きの不透明さからおすすめできません。

原因2.部屋特有の原因

オーナーチェンジ物件は室内を見られませんので、外回りから当該住戸を確認しましょう。

購入する部屋特有の問題であれば解決できますが、隣接する住戸に原因がある場合は解決が困難です。
平日と土日、昼間と夜間にも足を運びましょう。

原因3.室内のコンディション

共用部分や外回りを見て特に原因が見当たらない場合は、室内の問題と考えられます。
以下の点を売主さんにヒアリングしてみましょう。

特に浴室やトイレ、キッチンなど水周りは賃料に大きく影響します。
仲介業者の作成した間取り図は現況と一致しない場合も多々ありますので、鵜呑みにしないように。

原因4.売主さんの事情

ここに至ってもなお原因が見当たらない場合、それはモノではなくヒトなのかも。

賃料は貸主と借主との相対の合意で決まりますので、低い賃料でも貸主がOKすれば賃貸借契約は有効に成立します。
ひょっとしたら、こんな状態で貸主がOKしたのかもしれません。

売主さんが不動産オーナー業に無頓着な場合も珍しくないので、その場合はちゃっかり物件価格の交渉に活かしましょう。

賃料が相場より低いワンルームを買うときの注意点

賃料が相場よりも低いワンルームを買うときに、気を付けることが1つ。

転勤などやむを得ない事情を除いて、借主はなかなか退居しません。
借主に対して賃料増額の交渉はできますが借主が承諾しない場合、裁判で決着することになるため現実的ではないでしょう。

このようなケースでは、借主が相場よりも低い賃料のままで長期入居が続く可能性が高い点に注意してください。

賃料が低いワンルームの原因と購入時の注意点・おわり

賃料の低いワンルームを見抜く方法と購入するにあたっての注意点をご覧になってどうお感じになりましたか？
「解決可能な原因しか手を出せないな」「モノかヒトのどちらかなのね」「逆に相場より高く貸している物件には気を付けないと」など、人によって受け止め方も様々かと思います。

今回の記事がワンルーム物件を探しているけどなかなか希望に近い条件のものが出て来ない方にとって、今後の参考になれば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。