【ローン返済が苦痛】全室退去で「収入ゼロ」、2000万の修繕費も保険では足りず・レビュー

2024年初頭に発生した能登地方大地震で被災された方には、心よりお見舞い申し上げます。

地震発生から時がたつにつれ、被害の全貌とともに二次被害の様子も徐々に判明してきました。
具体的には地震により直接被害を受けた方ばかりではなく、被災地で賃貸用不動産を保有しているオーナーたちの被害の様子です。
それは1次被害を受けた方々とは違った意味で、これから何十年にもわたって大きな負債を背負って自身の毀損したポートフォリオを立て直していく復興作業が待ち受けているのです。

今回は能登地方で不動産投資を手がける不動産オーナーに取材した、楽待のYouTube動画を視聴して感じたことについてまとめてみます。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

全室退去で「収入ゼロ」、2000万の修繕費も保険では足りず・本編とあらすじ

まずは楽待のYouTube動画本編と、簡単なあらすじからみていきましょう。

全室退去で「収入ゼロ」、2000万の修繕費も保険では足りず・本編

こちらが動画本編となります。
視聴時間は10分ちょっとですので、ぜひご覧ください。

いやぁ、保有する物件の地域での大地震って怖いですねぇ。
自信満々のレントロールが一瞬にして紙切れに変わりますから…。

全室退去したアパートはもう損切りするか、建て替えるしかないのでは。
ただどちらを選ぶにしても、その損失を取り戻すには相当の期間が必要でしょう。

こういうことがあると、アパートやボロ戸建は怖くて手が出せませんね。

全室退去で「収入ゼロ」、2000万の修繕費も保険では足りず・あらすじ

動画に登場する投資家は、不動産投資歴4年の吉澤さん。
富山県にアパートを購入し、2年前に700万円をかけてリフォームしたとのことです。

今回の能登地方の大地震を受けて、吉澤さん所有のアパートは地割れが発生、アパートの部屋とバルコニーが分離しアパート自体も傾いてしまう被害に見舞われたようです。
しかも地震発生から3日後には、その危険性から入居者に対して緊急避難・退去が命じられることに…。

吉澤さんはアパート購入資金もローンで賄っており、返済期間もまだ13年と残債はしっかり残っている様子。
最悪の場合アパートの解体を見込んでいる、吉澤さんの前途はかなり厳しそうです。

2人目の被害者は、2023年12月末に吉澤さんの周辺にてアパート用地を購入したばかりの水谷さん。
まさに最悪のタイミングで購入してしまったようです。
水谷さん曰く「お金を捨てたなと言う感じ」とは、同情を禁じ得ません。

動画を視聴して思ったこと

ここからは動画を視聴して思ったこと、改めて考えたことについてまとめていきます。

所感

不動産投資を語るうえで、災害リスクは軽視され過ぎているように感じます。
地震はもとより洪水、高潮、津波、土砂災害と自然災害の種類は多岐にわたり、最悪の場合一発で建物が使用不能になり得ます。

異次元の金融緩和が続くなか「借入しないのは機会損失」とばかりに、融資ありきの不動産投資がここ10年で完全に定着しました。
ただしそれは物件の目利き、賃貸経営スキルの向上、盤石な資本体制があってこそ、その考えが成り立つわけです。

過去3年を遡ると今回の能登地方の大地震をはじめとして千葉県南部、茨城県南部、宗谷地方北部、岩手県沖、福島県沖、日向灘、宮城県沖等で震度5強以上の地震を観測しました。
それに加えて発生から100年が経過した関東大震災クラスの地震、あるいは30年以内に起こることが確実視される南海トラフ巨大地震等、もはや国内の不動産投資において災害リスクを織り込まないこと自体が不注意と言えるでしょう。

私は腕に自信がないこともあって、区分マンションを現金買いでコツコツ買い進めて来ました。
仮にローンをフル活用して投資規模の拡大を目指したならば、資産はもっと早く大きくなっていたことでしょう。

ただし、スピードを出しているクルマほど急には止まれません。
私にとって今後災害リスクに直面したとしても、せいぜい手元の資産が毀損するだけで破産なんてあり得ないことは大きな安心材料ですし、これからも安全に徐行運転を心がけたいと思います。

震度7クラスの地震が首都圏で起きたら

今後起きるかもしれない東京近郊での巨大地震について、少し考えておきます。

上の図はNHK首都圏ナビが公表する、地震危険度マップに関する記事から抜粋したものです。
私の自宅があり、投資対象としている東京世田谷の地域ごとの危険度を色分けしています。

地盤は比較的堅く揺れにくいためか、地震の危険度は相対的に低めのようです。
しかし木造住宅が密集する三軒茶屋周辺や明大前・下高井戸エリア、環八通りを挟んだ小田急線沿いでは、地震発生後の火災の危険度が高くなっているので注意したいところ。
ただし区分マンションは木造家屋と比べて延焼もしづらく、また大通りに面しているため消火活動もしやすいと思われることから、火災危険度はあまり気になりません。

1981年6月以降に建築確認を取得した、いわゆる新耐震基準で建築されたマンションであれば震度7クラスの地震に見舞われても、直ちに倒壊する可能性は低いです。
気を付けるとすれば、今回の能登地方で震度7強の地震が発生した後に震度5、6の地震が頻出することにより、新耐震基準の建物でも倒壊したという情報ですかね。

区分マンションの場合、何をするにしても組合員の過半数以上の合意が必要になります。
一組合員として管理を他人に任せきりにするのではなく、当事者意識を忘れずに防災問題に取り組みたいものです。

全室退去で「収入ゼロ」、2000万の修繕費も保険では足りず・おわり

今回動画で登場した当事者について、不動産投資をしていない人や現金買いでコツコツ買っている人にとっては、単に不動産投資における地雷を踏んでしまった人に過ぎません。
それは過度な借り入れに頼らないことが投資全般における重要なリスクヘッジであり、それを怠った人がそれ相応の報いを受けているだけで、特別な不運でも何でもないと感じるからです。

私自身も今回の事案を決して他山の石と考えず、自身への戒めとしてしっかり教訓にしていきます。
やっぱり日本で不動産投資する以上、地震を始めとする自然災害への備えを怠ってはいけませんね。