「金利上昇」「増税」の時代にどう対応するか、不動産投資の常識が変わり新たな時代へ・レビュー

30年続いたデフレ時代から、いよいよ脱しようとする雰囲気が感じられます。
東京のマンション価格はこの10年上昇の一途をたどりましたが、物価についてはこの1、2年ほど上昇傾向があるものの持続性については判然としません。

そんな折、不動産投資歴28年の区分投資家がこの「新時代」をどう捉え、どう立ち振る舞うのかについてのインタビュー動画を視聴しました。
今回はそんな動画を視聴して、今後の不動産投資について思ったことをお話ししていきます。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

「金利上昇」「増税」の時代にどう対応するか、不動産投資の常識が変わり新たな時代へ・本編とあらすじ

まずは動画の本編とあらすじからお話を進めていきます。

「金利上昇」「増税」の時代にどう対応するか、不動産投資の常識が変わり新たな時代へ・本編

それでは早速楽待さんのYouTube動画を観ていきましょう。

動画に登場するのは区分マンション投資一筋の兼業大家、芦沢晃さん。
私のような零細区分投資家にとっては、投資歴28年＆区分60室を保有する芦沢さんは、まさにカリスマ中のカリスマと言っても過言ではない人物です。

そんな芦沢さんが語る「不動産投資の新たな時代」とは？
いろいろな不動産投資家が好き勝手言ってますが、芦沢さんのお話しだけはちゃんと聞くようにしています。

「金利上昇」「増税」の時代にどう対応するか、不動産投資の常識が変わり新たな時代へ・あらすじ

買ったら持ち続けることが信条の芦沢さんですが、保有物件の市場価格は常にチェックしておられるようです。
品川区の狭小3点ユニット物件は買値の2倍近い金額で現在流通しており、相模原物件なんかでも価格は買値から30％ほど上昇し、家賃が5.5万円⇒3.8万円に下落しているものの投下資金はすでに家賃で回収済みとのことでした。

市場価格の真偽はともかく、芦沢さん曰く日銀の金融緩和政策や米国の対日政策との関連で日経平均は上昇し、それに連動して不動産価格も上がっているとの認識でした。
円安とインフレが進行する中で、今後も不動産価格や賃料相場も上昇していき、まさに「失われた30年」前の時代が戻ってきたとの意見は傾聴に値しますね。

動画を視聴して感じたこと、考えたこと

動画の視聴を終えて芦沢さんのお話しに対して感じたこと、そして動画内でも触れていた不動産賃料の上昇相場について思うことを書いていきます。

所感

芦沢さんのお話は概ね同意できる内容でした。

不動産投資家のレベルが上がっているとありましたが、私が区分投資を始めたのが10年ちょっと前で、そのときと比べても上がっていることは一目瞭然です。
ですので28年前の不動産経営はスゴく酷かったんだろうな…ということは簡単に想像できますね。

不動産価格が上昇しているのも全くもってその通りですが、市場価格で取引されたかどうかは確証が得られないため話半分で聞いておくほうがいいかもしれません。

460万円で購入した相模原物件を芦沢さんは現状630万円と評価していますが、それだと表面利回り7.2％のポンコツ物件になってしまいます。
相模原の狭小ワンルームなら最低10％の表面利回りは欲しいところなので、実際に売れるであろう価格は450万円以下ではなかろうかと。

日本の今後について芦沢さんは、米中の対立構造から日本を助ける政策を米国が採ると仰っていますが、これも怪しい感じがしますね。

ウクライナ紛争を見てもわかるように、第三国の地を使って相手とやり合うのが常套手段なだけに、ムダに巻き込まれて貧乏くじを引かされることのないように注意してほしいものです。

賃料の上昇相場は来るのか

全不動産投資家が注目の賃料の上昇について。
教科書通りに考えれば、賃料は上がらないほうがおかしいです。

東京の利便性の高い立地に限っては、この状況下で賃料が下がるのは本来異常です。
みんなが「これ(＝家賃が上がる状態)が普通」と認識しだした頃に、どんどん賃料が上がっていくんでしょうね。

水やお茶ならいざ知らず、消費税が3％⇒10％に上げられるなんて30年前は想像していなかったはずです。
それがあっという間に世間に浸透してしまうことからもわかるように、目に見える賃料の上昇局面もすぐ目前に迫っているのかもしれません。

余談ながら、私は内容を変えずに値上げするだけのお店が好きではなく、「値上げする代わりにこんなサービスを追加しました」的なお店が好きです。
その観点からも大家として良質な住空間を提供するとともに、胸を張って堂々と高い賃料をいただきたいものです。

「金利上昇」「増税」の時代にどう対応するか、レビュー・おわり

やはり投資歴28年の芦沢さんには、私たちひよっこ投資家とは違った景色、思考が備わっているものだと感心させられます。
特に平成バブルを経験しているかどうかは、新時代の捉え方に大きい違いが生じるように感じました。

デフレ時代の不動産投資とは違った手法、洗練された手腕をもつ投資家が未来の不動産投資業界を席巻するのでしょう。
私も零細投資家ながら、ニュートラルな視点でこれから不動産業界を生き残りたいですね。