「平成バブル崩壊」を生き抜いた猛者が集結、「投資歴30年超」の大家座談会・レビュー

1990年に平成バブル崩壊と呼ばれる、不動産価格の大暴落局面がありました。
現役で不動産に関わる仕事をしている人で、この平成バブル崩壊を経験している人は若くても50代と、その語り部は全体でもマイノリティー化しつつあります。

私も不動産業界に足を踏み入れた20年以上前は、先輩方から平成バブル時代の豪遊エピソードを聞かされ「羨ましい…」と感じつつも、平成バブル崩壊によるﾀﾋ者の生の声は耳に入ってこないため、同時に恐怖心を覚えたものでした。
はたして、実際の平成バブルとその崩壊を経験した不動産投資家たちは、いかにあの特異な時代を回想するのでしょうか。

今回は楽待さんのYouTubeチャンネルで、平成バブル崩壊を目の当たりにした3人の不動産投資家による座談会の動画を視聴して、感じた私なりの考えを述べていきます。

この記事を読むと、以下のことがわかります。

ぜひ最後までご覧ください。

「投資歴30年超」の大家座談会・本編とあらすじ

まずはYouTube動画の本編とあらすじから見ていきましょう。

「投資歴30年超」の大家座談会・本編(無料分)

3人の大家座談会のYouTube動画はこちらです。

平成バブルの崩壊は、いまを遡ること30年以上前の1990年。
当時の私は小学校高学年で「バブル景気」とか「バブル崩壊」という言葉を聞いても、何のことかよくわかっていなかったと記憶しています。

平成バブル崩壊で一家離散とか、持ち出しが月20万円とか狂乱の時代ですよね。
それにしても、新宿のワンルームマンションが1億円ってww

「投資歴30年超」の大家座談会・あらすじ

今回の座談会に登場するのは平成バブル崩壊を乗り越えた、いずれも不動産投資歴が40年に迫る3名の著名不動産投資家のみなさん。
年齢も60代から70代でまだまだ現役で活躍している姿を見ると、40代の私も「あと20年は続けられるかも」と勇気を貰えます。

やはり平成バブル崩壊の影響は凄まじかったようで、1,000万円だった新宿のワンルームマンションがあっという間に1億円になり、バブル崩壊後は1,300万円くらいまで価格が戻ったようです。

猪俣さんの仰るように、複数持っていれば不動産の一部をいったん現金化して待つこともできますけど、大きな1物件だけを保有してしまうとバブル崩壊の影響をモロに受けてしまい、マジでゲームオーバーになりかねない、ということは肝に銘じておきたいですね。

アベノミクス相場が始まって10年あまり。
「転ばぬ先の杖」の意識は少しづつ持ち始める局面なのかもしれません。

いまの不動産価格がバブル化しているかどうかは誰にもわかりませんが、仮にこの先バブル崩壊局面がやって来たとしても、生き残りたいですね。

平成バブル崩壊から、私なりに感じたこと

大家座談会のYouTube動画を視聴して、私なりに感じたことを書いていきます。

所感

森田さんの仰る、バブル景気が「やっぱり何かおかしいよ」という疑問や感触を持つことが非常に大事に感じました。

モノの値段というのは、そのモノが持っている本質的な価値に基づくところの妥当な値段に収斂していきます。
こと不動産に限れば、実需の住宅は住宅ローンの返済額と賃料の見合いによって値付けされますし、投資用の不動産であれば利回りと調達金利、他の金融商品との比較によって決まっていくはずです。
それらの値付け要因が無視され、ただ値上がり目的で買われ、買えばさらに値上がりし、を繰り返せば最後の1人がババを引くまで続くだけです。

いやぁ、頭ではわかっているんですがね～。
他人の儲け話を聞いちゃうと、居ても立っても居られなくなっちゃんでしょうね。

他人は他人、自分は自分。
利益もほどほどのところでやめることを意識したいです。

バブル崩壊に備えて

私のような低空飛行を続ける不動産投資家は、はっきり言ってバブル崩壊の影響はゼロに近いと感じています。

もし、いまがバブル相場の真っただ中にあったとして、仮にそれが弾けるとしたらやはり金利の上昇がきっかけになる可能性が高いです。
私の場合ローンの返済がないので、金利が上がろうと下がろうとキャッシュフローに影響はありません。

さらに低価格ワンルームは利回りを基準に値付けされているため、値下がりしたとしても下値は堅いですし、最悪長期戦に持ち込めば負けることはほぼあり得ません。
ここだけがレバレッジを利かせない(属性が悪く利かせられない)弱小不動産投資家の強みですね。

しかし、バブル崩壊よりも恐れている事態はいくつかあります。

リフォーム費用はじめ物価上昇をしている現状、賃料も値上がり傾向が見受けられている点は安心材料です。
これはこれで望ましいのですが、管理費や修繕積立金の値上がりはいただけません(仕方ないですが)。

また、エリアによる賃貸物件の需要と供給のバランスが崩れて賃料相場が崩壊するのは心配ですね。
特に区分マンションは室内をきれいにリフォームするくらいしか現実的な対策が打てないため、一棟モノに比べて賃料の下落圧力は相当に強くなると覚悟しなければなりません。

「投資歴30年超」の大家座談会・おわり

都心部のマンションを中心に価格が上がりっぱなしのこの10年あまり。
アベノミクス相場で10年以上かけて2倍になった中古マンション価格ですが、平成バブル時代の新宿ワンルームマンション1,000万円が1億円まで急騰した相場に比べると、まだ序の口で安心です。

肌感覚では、平成バブル崩壊ほどの不動産価格の暴落局面は来ないように感じますが、いつの世も「まさかの出来事」は突然にやって来ます。
いまから20年後に「いやぁ、あのときはヤバかったな～」なんて私も語ってみたいものです。